Exención en el IRPF en la venta de una vivienda

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Dentro de la ley del IRPF, una gran mayoría de los contribuyentes españoles disfrutan de la exención por reinversión en domicilio habitual. A pesar de ello, existen diversos intentos por parte de la Agencia Tributaria de restringir dicho beneficio fiscal. Por ello, hay que conocer cuándo se puede acceder a este beneficio y cuándo no.

¿En qué consiste el beneficio fiscal de la exención?

La exención por reinversión en vivienda habitual está integrada dentro de la ley del IRPF donde se expone que aquellos usuarios que hayan vendido su hogar y que en un periodo de dos años tanto previos como post a la venta, hayan vuelto a invertir la cifra económica obtenida, no la ganancia, en una nueva compra, pueden acceder a este beneficio fiscal. De esta forma, estas personas no tienen que tributar en el IRPF dicha ganancia adquirida con la venta del hogar.

Una vivienda habitual es el hogar que se ocupó durante un año a partir de su adquisición y durante una etapa de tres años sin interrupción. A su vez, también será considerada como tal cuando fue el domicilio habitual del usuario en un plazo mínimo de dos años previos a la venta.

La cuantía económica adquirida con la venta tiene que reinvertirse para la adquisición de una nueva, ya sea parcial o totalmente. En el caso de ser total, se podrá obtener el total del beneficio.

En cambio, el Tribunal Supremo ha sentenciado en numerosas ocasiones la flexibilidad de estas condiciones, dando la opción de acceder al beneficio en ocasiones en las que no se podía anteriormente.

El Tribunal Supremo permite la exención a los contribuyentes en contra de Hacienda

En numerosas sentencias, el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a los usuarios a acceder a la exención en casos en los que Hacienda no lo permitía.

1. Exención al adquirir una casa nueva con hipoteca

En la sentencia del 1 de octubre de 2020, se aprobó un nuevo requisito para acceder a este beneficio fiscal. Mientras que Hacienda solo permite reinvertir total o parcialmente en una adquisición nueva de hogar las cuantías obtenidas de hipotecas cobradas en los dos años previos o posteriores a la venta del domicilio, el Tribunal Supremo solo considera la cuantía total dirigida a la adquisición de un domicilio nuevo habitual, sin tener en cuenta la parcialidad o totalidad obtenida con el préstamo hipotecario.

Con este requisito, se impulsará la seguridad en la declaración de IRPF, así como el número de rectificaciones o de retorno de cuantías indebidas en los cuatro años últimos, momento en el que no se accedió a la exención para separarlo de financiación ajena.

Respecto a esto, en la sentencia, el Tribunal Supremo declara lo siguiente: “Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

2. Exención cuando una casa en construcción no finalice dentro del periodo de dos años

De la misma forma, el 17 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo volvió a establecer una nueva condición beneficiosa para los usuarios. En este caso, el periodo para reinvertir la cuantía adquirida con la venta del domicilio en una nueva que se encuentra en construcción será de dos años. Este plazo comenzará a partir de la transmisión de la vivienda con el objetivo de acceder a la exención, de esta forma, los usuarios no tendrán que tributar en el IRPF la ganancia adquirida en la venta.

Cabe destacar que será válido cuando en este periodo el usuario reinvierta la cuantía propia sin tener que poseer el nuevo domicilio o sin que las obras hayan finalizado. A pesar de ello, la construcción debe terminar en un periodo máximo de 4 años a partir del momento de la inversión.

Supuestos en los que hay que rectificar contra Hacienda

Aunque existan casos en los que el Tribunal se ha posicionado a favor del contribuyente, hay otros donde todavía los usuarios tendrán que enfrentarse a los criterios de Hacienda. A pesar de ello, hay argumentos suficientes para rebatir dichos criterios.

Compra de domicilio finalizado en un periodo superior a dos años

En esta ocasión, se refiere a aquel usuario que adquiere una casa en un periodo superior a dos años previos o posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal ha dictaminado que dicho periodo es para reinvertir el dinero, no para apropiarse de una casa nueva, pudiendo aplicarse esto también a hogares ya finalizados. De esta forma, habría opción a la reinversión por cuantías aportadas “a cuenta”, en el plazo de dos años previos y posteriores a la venta de la vivienda, sin considerar si se ha adquirido en tal periodo.

Por ello, se podría adquirir la exención, ya que la reinversión de las cantidades entregadas se realizó en el periodo establecido. Además, la casa nueva tendría que adquirirse en términos jurídicos en un periodo de 4 años posteriores al momento de la inversión llevada a cabo.

Debido a esto, se puede tributar según dictamina Hacienda, pero luego rectificar la autoliquidación y pedir el retorno de las cuantías indebidas.

En una separación, ¿hay exención para el excónyuge que deje el domicilio habitual?

A los casos de divorcio se le considera una situación dudosa, ya que los usuarios que dejen el domicilio habitual por motivo judicial, no tienen opción, como defiende Hacienda, a acceder a la exención si el plazo ha superado los dos años a partir de la fecha en el que abandonaron el antiguo domicilio, ya que el hogar dejó de ser la vivienda habitual.

Esta injusticia está provocada por los usuarios que no tuvieron capacidad de vender el domicilio habitual después de abandonarlo, ya que su uso se le adjudicó por decisión judicial al excónyuge y a los hijos.

Sin embargo, la Ley sí aprueba que puedan seguir disfrutando de la deducción, aunque abandonasen la vivienda siempre y cuando se compró el hogar previamente a 2013 y cuando se contribuye al cobro de la hipoteca.

Para este supuesto, se recomienda tributar según Hacienda y rectificar luego la autoliquidación.

El obstáculo a la hora de rectificar ante Hacienda

Cabe destacar que existe un obstáculo para los que quieran tributar según Hacienda y posteriormente rectificar, ya que Hacienda define esto como una opción tributaria, lo que conlleva que únicamente se pueda rectificar cuando se encuentre dentro del periodo para declarar el IRPF.

Debido a ello, es mejor pedir la rectificación previamente a que termine el periodo de declarar el IPRF. En el caso en el que esto no sea posible, entonces no se debería considerar la exención como una posibilidad tributaria.

En conclusión, en estos supuestos se podrá rectificar también a través de varios argumentos, pero primero habría que justificar que no se puede considerar como una opción tributaria.

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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