Exención por reinversión en vivienda en el Tribunal Supremo

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Comentar que cuando una persona vende su vivienda habitual, el importe que obtenga tendrá que declararlo en el IRPF a no ser que la ganancia obtenida la reinvierta en la compra de otra vivienda habitual en cuyo caso el contribuyente estará exento del pago del IRPF. Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos que van del 19% a 23% dependiendo de la ganancia obtenida.

Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.

La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.

En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.

Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.

La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

Discrepancias jurisdiccionales

Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.

Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.

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