La crisis de acceso a la vivienda continúa agravándose mientras las administraciones siguen sin desplegar medidas capaces de aumentar de forma significativa la oferta residencial. El propio Banco de España considera que el problema ha alcanzado la dimensión de una auténtica “emergencia nacional”, consecuencia de un desequilibrio que se ha ido acumulando durante años sin que las políticas públicas hayan logrado corregirlo.
Durante la presentación del Informe Anual 2025 ante la Comisión de Economía del Congreso, el gobernador del organismo, José Luis Escrivá, insistió en que el principal obstáculo no reside en un exceso de demanda, sino en la incapacidad del mercado para generar suficientes viviendas que respondan al fuerte crecimiento del número de hogares.
El supervisor calcula que España arrastra un déficit cercano a las 750.000 viviendas, resultado de una construcción insuficiente durante la última década, agravada posteriormente por el crecimiento demográfico, la inmigración, la falta de suelo urbanizable y las limitaciones que afectan al sector constructor.
Medidas temporales que no resuelven el problema de fondo
Ante la falta de vivienda disponible, el Banco de España admite que pueden estudiarse restricciones temporales sobre determinados usos no residenciales, como las viviendas turísticas o algunos alquileres de temporada, cuando estos compitan directamente con el mercado residencial en zonas especialmente tensionadas.
Sin embargo, el organismo lanza un mensaje claro: estas limitaciones no constituyen una solución estructural al problema de la vivienda. De hecho, advierte de que solo deberían aplicarse con extrema cautela, evaluando continuamente sus consecuencias para evitar perjuicios sobre actividades económicas como el turismo, la hostelería, el comercio o el alojamiento vinculado a universidades.
El informe recuerda que confiar únicamente en restricciones sobre la demanda supone actuar sobre las consecuencias del problema sin resolver su origen: la escasez persistente de viviendas.
El supervisor reclama aumentar la oferta frente a las políticas intervencionistas
El Banco de España sostiene que la prioridad debe centrarse en incrementar el parque residencial mediante actuaciones que permitan construir más viviendas y hacerlo con mayor rapidez.
Entre las recomendaciones del supervisor figuran acelerar la disponibilidad de suelo, impulsar la vivienda pública asequible, favorecer la industrialización del sector de la construcción y desarrollar las infraestructuras necesarias para facilitar nuevos proyectos residenciales.
Además, el organismo vuelve a cuestionar la eficacia de algunas políticas que han venido aplicándose en los últimos años. Advierte de que ayudas al alquiler, subvenciones a la compra o determinados incentivos fiscales pueden terminar elevando aún más los precios cuando la oferta sigue siendo insuficiente, reduciendo así su capacidad para mejorar realmente el acceso a la vivienda.
El diagnóstico pone de manifiesto que, sin un incremento sostenido de la oferta, las medidas orientadas exclusivamente a contener la demanda apenas consiguen aliviar parcialmente la situación.
Hipotecas bajo vigilancia, pero sin riesgo de una nueva burbuja
Durante su comparecencia, José Luis Escrivá también confirmó que el Banco de España analiza la posibilidad de endurecer algunos criterios para la concesión de préstamos hipotecarios de mayor riesgo, con el objetivo de evitar futuras vulnerabilidades financieras similares a las que desembocaron en la crisis de 2008.
No obstante, el gobernador reconoció que se trata de una medida especialmente delicada, ya que podría dificultar todavía más el acceso a la vivienda de jóvenes y familias con menos capacidad económica, motivo por el que cualquier decisión se adoptará únicamente tras un análisis exhaustivo.
Pese al fuerte incremento que registran los precios de compraventa, el supervisor descarta, por ahora, la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria y considera que el riesgo para la estabilidad del sistema financiero permanece contenido, aunque insiste en que la respuesta definitiva pasa por corregir el déficit estructural de vivienda que arrastra España desde hace años.
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