El Banco de España advierte en su Informe Anual Banco de España 2025 de que el sector de la promoción y la construcción residencial arrastra importantes debilidades estructurales que están impidiendo incrementar la producción de vivienda al ritmo que exige la demanda. Entre ellas, el organismo identifica como uno de los principales problemas el reducido tamaño de las empresas promotoras y constructoras, una circunstancia que limita su capacidad de inversión, reduce la rentabilidad de los proyectos y dificulta el aumento de la oferta.
Según el supervisor, esta atomización empresarial dificulta el acceso a financiación, frena la incorporación de nuevas tecnologías y limita el desarrollo de promociones de mayor envergadura. Todo ello reduce la capacidad del sector para responder al crecimiento de la demanda residencial y aumenta las tensiones existentes en el mercado.
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Empresas pequeñas, menor productividad y más dificultades para construir
El informe señala que la limitada dimensión media de las compañías del sector constituye uno de los principales obstáculos para incrementar la inversión residencial. Las empresas de menor tamaño cuentan con menos recursos para afrontar el encarecimiento de los costes, digitalizar sus procesos o apostar por la construcción industrializada, lo que termina afectando tanto a su productividad como a su rentabilidad.
El Banco de España estima que la productividad del sector se ha reducido alrededor de un 20% desde 1995, debido a la escasa implantación de soluciones tecnológicas y al reducido tamaño empresarial. Además, el peso del empleo en la construcción ha descendido hasta representar aproximadamente el 7% del mercado laboral, frente a porcentajes cercanos al 11% registrados a finales de los años noventa.
A estas limitaciones se suman otros factores que siguen ralentizando la actividad, como la escasez de suelo finalista, la complejidad de los procedimientos urbanísticos, la falta de mano de obra especializada, el aumento de los costes de construcción y las dificultades para ejecutar determinados desarrollos, incluidas las relacionadas con las conexiones a la red eléctrica.
El déficit de vivienda alcanza las 750.000 unidades
Como consecuencia de estas restricciones, el Banco de España calcula que el desfase acumulado entre la creación de nuevos hogares y la construcción de viviendas alcanzó aproximadamente un déficit de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. Más de la mitad de ese déficit se concentra en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, provincias donde coinciden una elevada actividad económica y un fuerte crecimiento demográfico.
Durante ese periodo se crearon alrededor de 245.000 hogares anuales, mientras que en 2025 se incorporaron otros 240.000 nuevos hogares. Sin embargo, ese crecimiento de la demanda contrasta con una producción insuficiente: durante 2025 solo finalizaron unas 92.000 viviendas, una cifra incapaz de equilibrar el mercado.
El informe añade que buena parte del aumento reciente de la oferta residencial no ha procedido de nuevas promociones, sino de la incorporación al mercado de viviendas que hasta ahora se utilizaban como segundas residencias, permanecían vacías o tenían otros usos distintos al de residencia habitual.
Más inversión y menos trabas para aumentar la oferta
El Banco de España considera que reducir el déficit residencial exigirá incrementar la inversión privada y agilizar la planificación urbanística y los procedimientos administrativos. Aunque existe suelo con capacidad para albergar millones de viviendas, buena parte de ese potencial permanece bloqueado por procesos regulatorios largos y complejos.
El organismo también advierte de que Madrid y Barcelona cuentan con un margen muy limitado para seguir aumentando la oferta mediante la movilización del parque ya construido, ya que las viviendas no destinadas actualmente a residencia habitual representan únicamente entre el 10% y el 12% del parque existente.
En el ámbito internacional, el informe sitúa a España entre los países europeos con mayor desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de viviendas. El déficit acumulado equivale al 3,7% del total de hogares existentes, una proporción superior a la registrada en Italia y solo por detrás de Portugal entre las principales economías analizadas.
Enlace directo al Informe Anual del Banco de España 2025
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