Cuando se hace una donación de la nuda propiedad de un inmueble, conservando el derecho a usarlo o alquilarlo, es decir, el usufructo, se han suscitado una serie de dudas respecto a las consecuencias fiscales de esta transferencia. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) en su resolución, de 23 de abril de 2025, ha querido aclarar el asunto determinando que edad del donante debe considerarse al transferir la nuda propiedad de un inmueble, que determinará la ganancia patrimonial y el IRPF de la operación.
Nuda propiedad y el usufructo, valores complementarios
En una donación de nuda propiedad, tanto el usufructo como la nuda propiedad tienen un valor puntual respecto al pleno dominio. El valor del usufructo aumenta con la edad del usufructuario, disminuyendo el valor de la nuda propiedad.
En una donación de la nuda propiedad, el donatario pagará menos impuesto de donaciones, ya que el valor transmitido no incluye el valor del usufructo que se reserva el donante. El donante a su vez seguirá obligado a tributar por la ganancia patrimonial que se genere en el IRPF.
En un usufructo vitalicio, el valor del usufructo es del 70% del total si quien conserva el uso y disfrute del inmueble tiene menos de 20 años. A partir de esta edad el valor del usufructo disminuye un 1% cada año que aumenta la edad del usufructuario. El valor de la nuda propiedad donada es el restante hasta el 100% que aumenta con el avance de la edad del usufructuario. Por lo tanto, cuanto más joven es quien dona la nuda propiedad, menores impuestos de donación pagará, ya que la nuda propiedad tiende a desvalorizarse.
¿Qué edad de referencia marca la ganancia patrimonial?
En el caso de la resolución del TSJA, dos padres donaron a sus hijos la nuda propiedad de varias viviendas, manteniendo el usufructo vitalicio. Al declarar la operación en el IRPF, usaron su edad en la fecha de la donación para fijar el valor de transmisión, lo que reducía la ganancia y, por tanto, el impuesto a pagar.
Hacienda, sin embargo, defendió que la edad a tener en cuenta era la que tenían los propietarios cuando adquirieron el pleno dominio del inmueble. Este cambio de referencia aumentaba mucho el valor calculado y, en consecuencia, la cuota tributaria.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) confirmo las apreciaciones de Hacienda manifestando que el valor de adquisición de la nuda propiedad debe fijarse a partir del coste de adquisición del inmueble cuando se compró el pleno dominio, considerando la edad de los propietarios en aquel momento. El usufructo va perdiendo valor y la nuda propiedad lo va ganando conforme avanza el tiempo. La valoración inicial debe hacerse en la fecha de adquisición, no en la correspondiente a la donación.
El dictamen del TSJA
El TSJ de Andalucía ratificaba estas apreciaciones basándose en el artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF, en el artículo 26 de la LISD y en el artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Dictaminaba el TSJA que el valor de adquisición se fija según las condiciones vigentes cuando se obtuvo el pleno dominio —incluida la edad del usufructuario en aquella fecha, ya que determina el porcentaje aplicable al usufructo y, por diferencia, a la nuda propiedad—, mientras que el valor de transmisión se calcula según las condiciones de la fecha de la donación.
Los donantes intentaron defender su posición aportando consultas tributarias emitidas por las Haciendas Forales de Gipuzkoa y Bizkaia, pero el TSJA las rechazó, recordando que corresponden a normativa aplicable únicamente en territorios históricos y que no afecta al régimen fiscal común que rige en la mayor parte de España.
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