Nueva ley hipotecaria: ¿Qué información deberán dar los bancos a los clientes?

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Nueva ley hipotecara: Información que deben aportar los bancos

Información que debe incluir la banca en su oferta y los contratos hipotecarios.

El pasado 15 de marzo, La nueva ley hipotecaria salió publicada en el BOE y empezará a aplicarse a mediados de junio.

El fin de esta norma es dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes, obligando al sector financiero a aportar información sencilla sobre sus contratos y ofertas. Además, se incorporan algunas directrices europeas. La ley contiene un total de 49 artículos, de los cuales, destacamos algunos a continuación:

Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.

Este artículo detalla qué información debe especificar de forma clara, concisa y detallada  en toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario. Se deben especificar aspectos como: la identidad del prestamista o intermediario, el tipo de deudor (indicando si es fijo, variable o mixto) junto con información de gastos incluidos o el importe total del préstamo.

 

Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.

En el artículo 9 observamos que los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados deben facilitar en todo momento, en soporte de papel o electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

  • La identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Los fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
  • Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
  • Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
  • Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

 

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.

Este apartado hace referencia a la información de la etapa precontractual y especifica que el prestamista “ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo”.

 

Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.

En este punto podemos leer sobre cómo debe gestionarse la información solicitada por los prestamistas en cuanto a la solvencia del prestatario. Y dice textualmente que los primeros “especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos”.

 

Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

Por último, destacamos este artículo en el que podemos tener acceso a una serie de normas de transparencia que deben cumplir las entidades bancarias a la hora de entregar el borrador del contrato al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales antes del momento de la firma.

De esta forma, el prestamista debe entregar la siguiente documentación en el plazo indicado:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia cve.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Además, también se detalla el caso en el que en el periodo de duración del préstamo se produjese una o varias subrogaciones.

 

Acceder a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65:

Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65

 

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