A pesar del positivo estado actual de las promotoras y del sector inmobiliario, el mercado debe hacer frente al desafío del urbanismo. Sin embargo, se requiere de forma urgente una ley del suelo que reduzca los plazos de los trámites burocráticos y suprima los obstáculos actuales. En suma, también se precisa de una Ley de Seguridad Jurídica para impulsar la seguridad de los desarrollos sin tener que arriesgarse a que los tribunales rechacen proyectos por diferentes razones.
Implantar nuevas medidas durante el procedimiento de la transformación urbanística disminuye los costes de los inmuebles y, como consecuencia, el gasto que finalmente debe asumir el comprador, ganando seguridad jurídica y predictibilidad del sistema, impulsado las inversiones.
Para ello, se solicita una legislación de suelo más flexible, que ofrezca mayores certezas y que solucione los incrementos de precio del suelo, de la especulación y de las intervenciones que provocó la legislación del suelo de 1956.
El estado actual del urbanismo es inviable. Se generan numerosos proyectos que deben superar un largo proceso de tramitación por parte de la Administración. Para un plan general, se requiere un periodo de 9 años para realizar los trámites necesarios. De 4 años para que el tribunal suprima un plan general. Si en algún caso, falta un trámite, el proyecto al completo se anulará. Estos problemas están causando un ineficaz urbanismo que impida ordenar las ciudades correctamente.
El desarrollo económico perjudicado por el intervencionismo
A pesar de que España posea una cantidad suficiente de suelo, sí tiene carestía de suelo en el que poder construir cuya causa principal reside en el intervencionismo aprobado por el ámbito político. Razón por la que se solicita una nueva legislación que ofrezca mayores libertades y flexibilidades.
El artículo 47 de la Ley de Vivienda se postula como la Ley del Suelo en España, debido a que subraya que las instituciones públicas deben garantizar el derecho a una vivienda a toda la sociedad ejerciendo en el suelo. Sin embargo, España carece de una ley del suelo que declare y clasifique las cesiones necesarias y los tipos de reservas para ofrecer suelo a la construcción de viviendas asequibles.
Las leyes del suelo sustentadas en el intervencionismo han perjudicado al desarrollo económico y a la actividad, pero también han impulsado la oferta de suelo para viviendas asequibles a través de la inversión privada. Por este motivo, es necesaria la agilización de los procesos para que se garantice realmente suelo protegido para viviendas asequibles, un factor clave para futuros desarrollos.
La propuesta madrileña para impulsar el urbanismo de la comunidad
A finales de 2021, el Gobierno andaluz aprobó la LISTA, Ley de Impulso para la sostenibilidad del Territorio de Andalucía, con el objetivo de impulsar el urbanismo andaluz que se encontraba frenado desde hace más de 10 años. Respecto a la aplicación de esta, José María Morente, director de urbanismo y vivienda en el Ayuntamiento de Marbella, subraya: “Hemos hecho una instrucción aplicando la ley Lista y si antes el suelo urbanizado en Marbella eran 40 millones de metros ahora con la entrada de la Lista tenemos 50 millones., un 25% más de suelo urbano y es que hay casos de urbanizaciones donde faltaba un papel y la Lista no lo considera suelo urbano y ahora se incluye”.
Por ello, la entrada en vigor de la Lista ofrece mayor cantidad de suelo urbano. En suma, se asocian las competencias de urbanismo a los ayuntamientos de las localidades. Por lo que, con la Lista serán los Ayuntamientos los encargados de aprobar los planes generales.
Claves principales de la Ley Ómnibus
En el caso de la Comunidad de Madrid, el proyecto de Ley Ómnibus no es similar a la Lista. La normativa madrileña está dirigida a la recuperación económica modificando numerosas legislaciones como la ley del suelo.
La ley del suelo madrileña pretende adaptarse la ley estatal, ya que los tribunales en varias ocasiones han denegado proyectos por no estar adaptada la legislación a la normativa estatal. En Madrid, se aprobará una nueva legislación del suelo integral con la que integrar el aspecto jurídico del suelo que poseía la normativa refundida, el suelo rural y suelo urbanizado.
La Ley Ómnibus incluye medidas destinadas al suelo urbano para impulsar la inversión adaptando las cargas. Señalan a las cargas como las causantes del encarecimiento del suelo. En suma, la normativa se adaptará a las transformaciones urbanísticas a la normativa estatal. Ofrecerá la opción de realizar transferencias de aprovechamiento, mejorando la seguridad jurídica. Esto logrará disminuir los plazos de trámites y suprimir la interpretación de la legislación.
El proyecto de legislación del suelo que está gestando la Comunidad de Madrid se asemeja a la Lista aprobada en Andalucía. En el planeamiento general madrileño, se debe aportar las competencias a los Ayuntamientos. En suma, debe estar fundamentado en directrices específicas que ofrezcan mayor creatividad. De esta forma, el suelo urbanizable debe estar incluido en la clasificación rústica, además de incluir el término: suelo rústico preservado. Este concepto hace referencia al suelo urbanizable que puede ser sectorizado o no. Estas medidas impulsarían el acceso a la vivienda tanto en alquiler como en venta.
Para ofrecer viviendas asequibles, se debe disminuir los plazos de tramitación para contrarrestar el incremento de los precios de los materiales y del IPC. Por ello, es necesario aplicar la Ley del suelo para reservar un parque de vivienda asequible. Ello a partir de la colaboración público-privada para acabar con el intervencionismo de la Ley de 1956.
Agilización de los trámites e impulso de la seguridad jurídica
El proyecto legislativo de la Comunidad de Madrid, Ley de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración o Ley Ómnibus cambia 50 textos legales que se dividen en dos decretos, tres legislativos, 31 normativas legislativas y seis nuevas regulaciones. En el aspecto urbanístico, esta Ley posibilitará que los promotores adquieran metros urbanizables para suelos dotaciones. Además, permitirá que los ayuntamientos impulsen la oferta de vivienda pública en estos suelos.
Esta legislación facilita los trámites con el objetivo de simplificar los trámites urbanísticos para impulsar la inversión. Para ello, reducirán los obstáculos en la gestión y los plazos de tramitación para conceder licencias urbanísticas para disminuirlos de un año a dos meses.
Por otro lado, la seguridad jurídica se alcanzará a través de una aclaración de los preceptos legales. Y a través de las funciones de los agentes que intervengan en las actuaciones privadas, en las colaboraciones público-privadas, peticiones de licencia o cesiones administrativas. En suma, se requiere un impulso de la activación económica y una recuperación de esta en pueblos, núcleos rurales y urbanos. Un impulso junto a una regulación de las utilidades de los suelos no urbanizables.
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