El Gobierno ha generado incertidumbre en torno al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, correspondiente a viviendas vendidas, heredadas o donadas durante el mes de enero. En España se formalizan en torno a 60.000 compraventas de viviendas cada mes, según los datos del INE relativos a 2025, lo que da idea del alcance potencial de esta situación.
Coeficientes en vigor solo durante 27 días
En diciembre, el Ejecutivo incluyó en el denominado decreto ómnibus una actualización de los coeficientes utilizados para calcular la plusvalía municipal. La modificación buscaba, según el planteamiento oficial, frenar movimientos especulativos: endurecía la tributación para quienes transmitieran la vivienda tras un periodo corto o medio de tenencia y, al mismo tiempo, rebajaba la carga fiscal para los propietarios que la hubieran mantenido durante 17 años o más.
Estos nuevos coeficientes entraron en vigor el 1 de enero, pero su aplicación fue efímera. El 27 de enero dejaron de tener efecto tras el rechazo del Congreso a la convalidación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre que los contenía. La falta de convalidación parlamentaria provocó que los coeficientes quedaran sin efecto apenas cuatro semanas después de su entrada en vigor.
Vuelta a las reglas anteriores y dudas para los contribuyentes
Como consecuencia del fracaso parlamentario, vuelven a aplicarse los coeficientes anteriores para determinar el importe del impuesto, que grava el aumento de valor del terreno desde su adquisición hasta su transmisión. El tributo debe ser abonado por el vendedor del inmueble o, en caso de herencias y donaciones, por quien recibe la propiedad.
Este vaivén normativo afecta directamente a quienes transmitieron un inmueble o liquidaron el impuesto durante ese periodo de enero. Los contribuyentes que hayan vendido o pagado la plusvalía en esas fechas podrían verse obligados a revisar sus autoliquidaciones, ya sea porque abonaron una cantidad superior a la que correspondería con la normativa vigente actual o, por el contrario, inferior.
Con el objetivo de rescatar parte de las medidas incluidas en el decreto derogado, el Gobierno optó por dividir el texto en dos iniciativas distintas: una centrada exclusivamente en la revalorización de las pensiones y otra que recoge ajustes fiscales, cambios en Seguridad Social y la prórroga —más limitada— de la moratoria antidesahucios. Sin embargo, en ninguno de estos nuevos textos se han reincorporado los coeficientes modificados de la plusvalía, lo que mantiene la incógnita sobre si el Ejecutivo intentará reactivarlos más adelante.
Conviene recordar que actualmente existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: uno basado en la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble, y otro que resulta de multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente establecido por ley.
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