Promesa de compraventa

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La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Es decir, es el acuerdo entre el promitente comprador y el promitente vendedor, para que con posterioridad a la fecha en que realizan el pacto, se realice la compraventa.

La oportunidad de celebrar este contrato nace por cualquier causa que impida en ese momento firmar la compraventa. Algunas de las causas más habituales que lo justifican son: que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma (no puede vender); que el comprador aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio; que la vivienda aún está en construcción; que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas; etc. Pero también puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponer a una fecha futura la compra-venta sin otro motivo que la mera conveniencia.

Con la firma de este tipo de contrato, a diferencia de la compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio ni el vendedor entregar la vivienda. Pero sí surge la obligación entre las partes contratantes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

También puede ocurrir, que mediante la promesa de compraventa, una parte conceda a la otra la opción preferente de comprar o vender una vivienda, en el caso de que decida hacerlo.

Para que el contrato sea válido, además de los elementos habituales de todos los contratos, han de quedar fijados por las partes los elementos esenciales de la compraventa proyectada:

  • Identificación del inmueble concreto, sin posibilidad de confusión.
  • Fijación del precio de la compraventa.
  • Fecha de formalización de la compraventa. Puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición (p.ej.  la calificación de habitabilidad), o una combinación de éstas.

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