Figuras contractuales relacionadas con el contrato de compraventa

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El Derecho ofrece distintas figuras contractuales relacionadas con la compraventa de inmuebles que son útiles para las distintas situaciones que puedan darse.

A pesar de ser conceptos diferentes, ambas tienen la misma finalidad, la compraventa de un inmueble. La gran diferencia es que la resolución por incumplimiento de cada uno de estos contratos es distinta.

Entre ellas podemos destacar el contrato de arras, la promesa de venta y la opción de compra.

Contrato de Arras

El contrato de arras es un acuerdo jurídico suscrito entre comprador y vendedor, adoptado habitualmente en el seno de un negocio de compraventa de inmueble, por el que se reserva el derecho sobre la vivienda que se pretende transmitir, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal.

Al ser el contrato de arras previo al contrato de compraventa, debe contener todos los elementos del contrato definitivo, esto es, indicar los datos personales del vendedor y comprador, describir el bien inmueble que será objeto de la compraventa, señalar el precio del bien materia de la venta y las condiciones de pago del precio y de la celebración del acto de compraventa.  Asimismo, deberá indicarse que el bien se entrega libre de cargas ó, en su caso, hacer mención de las posibles cargas de la propiedad y quién se hará responsable de ellas. Por último se deberá establecer el reparto de los gastos de compraventa.

El contrato de arras más utilizado actualmente es el contrato de Arras Penitenciales. Las arras penitenciales  contemplan la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa. Tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa con la simple condición de que si el comprador rescinde el contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que rescinde la compraventa, deberá devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal.

También existen las arras confirmatorias ó penales (que son un tipo de arras confirmatorias). Este tipo de arras se diferencian de las arras penitenciales en que ninguna de las partes podrás rescindir el contrato de forma unilateral. Así, si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

Por lo tanto, cada una de ellas tiene consecuencias jurídicas distintas, por lo que deberemos saber cuál es la finalidad que perseguimos con el contrato de arras, para después elegir una clase u otra de arras en función de la finalidad del contrato. Así, en el caso de arras penitenciales estaríamos ante un contrato de señal, mientras que en los contratos de arras confirmatorias y penales nos encontraríamos ante un contrato de compraventa aplazado con precio cierto y anticipo,  que es  de obligado cumplimiento para ambas partes y en el que ni el vendedor ni el comprador pueden rescindirlo unilateralmente salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato.

También es importante saber que, si no se indica claramente en un contrato de arras qué tipo de arras regirán la relación contractual entre las partes, se presumirá que éstas son confirmatorias. Por ello, si se desea que las arras sean penales ó penitenciales deberá  especificarse claramente en el contrato ó bien, dotar en el clausulado del contrato  de efectos resolutorios para las arras penitenciales, o indemnizatorios para las arras penales. Es muy importante recordar este detalle ya que, al ser las arras penitenciales las más utilizadas actualmente y las únicas que están reguladas explícitamente en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 1454 del Código Civil), mucha gente piensa que son las que rigen en el contrato en caso de que no se indique nada y esto no es así, ya que como hemos dicho, en este caso se presumirá que las arras son confirmatorias

En conclusión, debemos tener claro que, si bien las arras penitenciales se pueden resolver de forma unilateral por ambas partes (previo pago de la cantidad estipulada), los contratos de arras confirmatorias y penales se caracterizan porque ninguna de las dos partes puede optar por rescindir el contrato de manera unilateral  por lo que, en caso de que una de las partes no procediera a formalizar el contrato se produce un “incumplimiento del contrato”, pudiéndose presentar demanda judicial solicitando que se declare la obligación de la parte incumplidora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y/o a una indemnización de daños y perjuicios causada por el incumplimiento. Debido a la complejidad y duración del proceso judicial, recomendamos la firma del contrato de arras penitenciales.

Opción de Compra

El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda,  nace con la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.

Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del plazo establecido por ambas partes en el contrato.

Durante dicho plazo, la otra parte (el concedente o futuro vendedor) tiene la obligación de vendérselo siempre que el optante decida ejercer su derecho de compra, no pudiendo por tanto disponer del inmueble para vendérselo, arrendárselo, etc. a un tercero.

Si la opción no se ejercita dentro del plazo, se considera al concedente automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.

Para poder ejercer la opción de compra, en el contrato han de quedar establecidos en el contrato tanto los datos propios del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa, como los  requisitos propios contrato de opción. Así un contrato de opción deberá incluir los datos personales de ambas partes, información del inmueble, un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, como por ejemplo la fijación del precio de adquisición del precio ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. También es conveniente que se refleje si el derecho a ejercerla la opción es gratuito o se ha concedido a cambio del pago de un precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra.

Finalmente cabe destacar que éste contrato, aunque es independiente del contrato de arrendamiento, es muy frecuente utilizarlo en un procedimiento de arrendamiento con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.

Promesa de Compraventa

La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa. Es decir, es el acuerdo entre el promitente comprador y el promitente vendedor, para que con posterioridad a la fecha en que realizan el pacto, se realice la compraventa.

La oportunidad de celebrar este contrato nace por cualquier causa que impida en ese momento firmar la compraventa. Algunas de las causas más habituales que lo justifican son: que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma (no puede vender); que el comprador aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio; que la vivienda aún está en construcción; que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas; etc. Pero también puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponer a una fecha futura la compra-venta sin otro motivo que la mera conveniencia.

Para que el contrato sea válido, además de los elementos habituales de todos los contratos, han de quedar fijados por las partes los elementos esenciales de la compraventa proyectada:

  • Identificación del inmueble concreto. Incluirá por tanto Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda para que no haya posibilidad de confusión
  • Fijación del precio de la compraventa.
  • Fecha de formalización de la compraventa. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.

A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del contrato de promesa de compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor entregar la vivienda. Sin embargo, a diferencia del contrato de opción de compra, SÍ surge la obligación de ambas partes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

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