El contrato de opción de compra de vivienda

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El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato que tiene mucho uso en el mercado inmobiliario actual, pero no es un contrato en sí mismo, sino dos contratos separados reflejados en un mismo escrito: El contrato de arrendamiento de vivienda y el contrato de opción a compra de vivienda. En este punto vamos a ver con más detalla el contrato de opción a compra de forma separada al contrato de arrendamiento.

En qué consiste el contrato de opción de compra

El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda, se trata de un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte denominada “concedente” (el propietario) concede a la otra denominada “optante” (el beneficiario de la opción)  la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa,

En éste contrato uno de los contratantes (el optante) se reserva el derecho de comprar el inmueble y  la otra parte (el concedente) adquiere la obligación de vendérselo.

Para el caso de que finalmente se ejercitara la opción a compra, el contrato habrá de establecer  un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, pudiendo también ir acompañado ó no del pago de una prima por parte del optante.

La compraventa definitiva depende única y exclusivamente del beneficiario de la opción, quien a lo largo del plazo establecido deberá manifestar su decisión de ejercitar la opción de compra, por lo que el optante puede ejercer la compra de la vivienda en cualquier momento antes del cumplimiento del plazo. La conveniencia de este contrato es el otorgar al optante un plazo para decidir si le interesa realizar la compra, pero sin obligarle a ello.

Plazos en el contrato de opción a compra

El propietario, durante dicho plazo, está obligado a no disponer de la cosa y, por tanto, no puede vender, arrendar, etc. el inmueble a un tercero.

Si la opción no se ejercitó dentro del plazo, se considera al concedente  automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.

Es necesario distinguir entre dos plazos: el de ejercicio de la opción y el del pago del precio. El primero de ellos es al que nos venimos refiriendo para que el optante pueda ejercer su derecho a compra. El segundo se deberá establecer posteriormente, en de de ejercer el derecho a la opción de compra,  en el contrato de compraventa.

Consejos y configuración del contrato de opción a compra

Cuando la opción de compra recae sobre bienes inmuebles, como es el caso que aquí nos ocupa, es recomendable, aunque no obligatorio, efectuar su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que proporcionará al optante los beneficios que frente a terceros de buena fe produce la publicidad registral

La posibilidad de la futura compraventa ha de estar perfectamente configurada y, por lo tanto, sus elementos han de preverse y  fijarse en el contrato de opción, sin que pueda concederse al optante la facultad de fijar unilateralmente los requisitos objetivos de la compraventa.

Deben concurrir en él, pues, tanto los requisitos propios del contrato de opción como los del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa. Entre ellos cabe destacar:

  • Fijación del precio de adquisición ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. En el contrato de opción es imprescindible la determinación del precio de adquisición o venta del bien, aunque nada impide que en el contrato se establezcan los criterios para una posterior fijación.
  • El plazo de duración de la opción, durante el cual el optante puede ejercitar su derecho a compra. Es conveniente
  • Es conveniente que se refleje en el contrato de opción si el derecho a ejercerla  es gratuito o concedido mediante precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra. Sobre esta cantidad se puede pactar que se computará como parte del precio en caso de sí ejercer su derecho a comprar, etc.
  • La identificación de la vivienda

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Colaborador:

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista –
ICADE

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