Arrendamientos de viviendas con opción a compra. Ventajas e inconvenientes

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19/04/2021

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Este artículo se ha desarrollado a partir de los contenidos del Curso de legislación sobre el arrendamiento de inmuebles y del curso de legislación sobre la compra y venta de inmuebles de la escuela inmobiliaria www.apiformacion.es

Arrendamiento con opción a compra. Dos contratos en uno.

Es habitual que la opción de compra se integre en un contrato de arrendamiento, estableciéndose un contrato de “arrendamiento con opción a compra”. En este caso, el arrendatario o inquilino tiene la opción de comprar el inmueble arrendado al llegar determinada fecha (normalmente al finalizar el contrato) o incluso durante la vigencia del arrendamiento. Esta opción puede ejercitarla o no, quedando a su libre voluntad la decisión.

No debe olvidarse de que este tipo de contrato se trata de un contrato doble ó mixto: uno de alquiler y otro de opción a compra. Esto es así, porque supone la firma de dos subcontratos: uno en el que se establecen las condiciones y cláusulas que afectan al alquiler de la vivienda y otro destinado a plasmar todos los puntos para la opción a compra de la misma.

Este tipo de contrato no está contemplado por el Código Civil, por lo que las cláusulas de los mismos no siguen un patrón fijo. Son muchos los aspectos a tener en cuenta y pueden ser contratos que se presten a conflictos o confusiones. Por todo ello, nunca deben firmarse éstos contratos sin haber revisado todas las condiciones y consecuencias que pueden derivarse de los mismos.

En esta opción, como en el régimen general, han de quedar fijados los elementos de la posible compraventa futura y también puede ser gratuita o bien mediar un precio o prima (lo que el inquilino-optante paga para poder ejercer la opción de compra en un futuro).

Al tratarse de un arrendamiento, se deberán incluir las cuotas del alquiler, el cual puede variar durante el contrato de compraventa, aunque no será posible que varíe el precio establecido para la compra.

Además, es habitual que se pacte que la renta pagada por el inquilino en concepto de alquiler se compute como parte del precio pactado para la compraventa en caso de que se ejerza la opción. Este cómputo puede ser muy variado: la renta completa, un porcentaje de ella, etc.

Si la opción de compra está fijada para el término del contrato y este se prorroga tácitamente a su finalización, desaparece el derecho de opción (pues estaríamos ante un nuevo contrato de arrendamiento). Por tanto, si se quiere mantener la opción habrá que acordarla de nuevo o bien redactarla de tal modo que el derecho de opción siga vigente.

Cabe mencionar, que en la primera parte del contrato estaríamos hablando de un régimen de arrendamiento, por lo que los gastos de mantenimiento de la vivienda son a cargo del arrendador.

Si se producen impagos en las mensualidades del alquiler por más de dos meses, el inquilino pierde su opción y derecho a compra, así como lo que pudiese haber aportado de aval, con independencia de que se podrá iniciar por parte del propietario la correspondiente demanda de desahucio.

De no ejercer la opción a compra, el optante debe tener en cuenta que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de depósitos y/o garantías se perderían, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o depósito y es ahí donde se puede generar confusión.

Por otro lado, si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garantía al inicio del contrato, por lo que se recomienda establecer algún tipo de cláusula penal con derecho a indemnización.

Todo esto puede variar en ciertos aspectos, dependiendo de las cláusulas que incluya el contrato. Por ello es recomendable contar con un profesional para su elaboración y asesoramiento en la firma.

Ventajas e Inconvenientes para Ambas Partes

Este contrato supone para los inquilinos una inversión y ahorro de cara a la compra de la vivienda, ya que un porcentaje de las mensualidades se destina al pago de la propiedad.

En ocasiones este contrato estará motivado porque el inquilino no pueda comprar en ese momento por falta de liquidez o financiación, o de que quiera evitar el importante desembolso inicial de la compra. Además, este tipo de contrato posibilitará al inquilino el hecho de poder disfrutar del uso del inmueble antes de tomar convencimiento de su idoneidad.

Sin embargo, un inconveniente para el inquilino es que la renta de los alquileres pueden ser considerablemente más elevadas de lo que serían en condiciones normales.

Para el propietario-arrendador también hay ventajas, por ejemplo si su intención es vender o arrendar, la alquilaría con una posibilidad de venta posterior, así como disfrutar de una clara garantía de ingresos y tener una posibilidad de vender posteriormente el inmueble de forma sencilla.

Sin embargo si el precio de mercado hace que la vivienda se revalorice, el propietario estaría perdiendo la oportunidad de sacarle más dinero a la venta. Por tanto, para los intereses del propietario el plazo concedido al inquilino para optar no debería ser muy amplio pues caso de subir el precio de mercado del inmueble estaría perdiendo ganancia (ya que el precio de la compraventa está fijado de antemano).

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