Los términos de una hipoteca de vivienda que debes conocer

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Uno de los momentos más importantes en la vida de cualquier persona es la adquisición de su primera vivienda. Una compra que como, norma general, viene acompañada con la concesión de una hipoteca de vivienda. El Consejo General del Notariado apunta que un 54,7% de las compraventas requirieron de un préstamo hipotecario. Junto a esta cifra tan elevada, cabe destacar que numerosos compradores no conocen los conceptos básicos necesarios previamente a solicitar un préstamo hipotecario.

Son conceptos que el comprador necesita saber y conocer en profundidad para poder negociar los términos y condiciones de su hipoteca de vivienda. De esta forma, conseguirá un préstamo completamente adaptado a sus necesidades. En total, existen trece conceptos hipotecarios que los compradores deben controlar.

Euribor

Este concepto ha cobrado gran importancia en los últimos meses, debido a su elevada tasa actual. Una tasa originada por los continuos aumentos del Banco Central Europeo de los tipos de interés. El término hace referencia al índice del precio al que los bancos ofrecen los préstamos. Por ello, es el índice de referencia para conocer la tasa de interés en los préstamos de tipo variable.

Oferta vinculante

Corresponde a la documentación que la entidad bancaria aporta al comprador en la que se expone los términos y condiciones de la hipoteca acordada. Con este documento, tanto la entidad como el cliente se comprometen a cumplirla.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

En relación a la anterior, en esta ocasión se exponen de forma más detallada y personalizada para el cliente los términos en los que se basa el préstamo. Durante la etapa precontractual, la banca debe hacer entrega de esta ficha.

FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

Por otro lado, esta ficha se centra en desarrollar de forma detallada las cláusulas acordadas en la hipoteca y las consecuencias de no cumplirlas.

Tabla de amortización

En este cuadro, se mostrarán toda la información en relación a los pagos y devolución de la hipoteca. En caso de los préstamos variables, será en este documento donde aparezcan las revisiones de la hipoteca de vivienda.

Periodo de pago

Corresponde al plazo pactado en el que se deberá abonar la tasa completa del préstamo hipotecario. El Instituto Nacional de Estadística cifra dicho plazo medio en 24 años para la población española.

Gastos del préstamo

En este documento, se recogen los gastos de suscripción a la hipoteca de vivienda y los gastos de escritura. Aquí se engloba a los costes registrales y notariales, los honorarios de la gestoría, la tasación o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Al reunir todos estos costes, el porcentaje de gastos sobre el precio final de la vivienda es de un 10%. Cabe señalar que el banco tiene que exponer de forma explícita toda la información correspondiente al desglose de costes. Tanto los costes relacionados con el cliente como los relacionados con la entidad financiera.

Tipo de interés.

Este término hace referencia al porcentaje que cobra el banco por prestar dinero. Esta cifra se aplica al valor prestado, además de establecer las mensualidades o tasas impuestas en las que se debe realizar los pagos. Existen dos tipos de interés:

  • Por un lado, el tipo fijo. En este caso, la entidad y el consumidor acuerdan un tipo de interés que no variará en ningún momento a lo largo del periodo de amortización
  • Por otro lado, el tipo variable. Al contrario que el anterior, en esta ocasión sí se realizará una revisión del tipo de interés cada 6 o 12 meses. Esta revisión estará vinculada al índice de referencia el cual corresponde al Euribor.
  • Además, existen las hipotecas mixtas compuestas por ambos tipos. Tienen un periodo inicial de tipo fijo y tras este, un periodo de tipo variable.

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Este tipo es un porcentaje invariable que se debe cobrar a la banca como concepto de pago por el dinero que la entidad aporta.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Corresponde a un porcentaje relativo al gasto efectivo de un bien financiero. Para las hipotecas, esta tasa corresponde a las comisiones, tipos de interés y gastos. Por el contrario, no se incluyen los costes que no tengan relación con el banco. Es decir, los gastos relativos al registro, a la notaría o a la gestoría.

Loan To Value (LTV) o la diferencia préstamo-valor

En este caso, nos encontramos con un indicador porcentual que hace referencia a la diferencia entre el precio del inmueble hipotecado y el dinero que la entidad financiera aporta. De esta forma, este ratio se presenta como una garantía de la hipoteca.

Tasa hipotecaria

Esta cuota hace referencia a la cuantía económica mensual que el hipotecado debe aportar a la entidad bancaria. En total, la cuota incluirá el capital que se debe abonar junto a los intereses.

Mejoras en el contrato

Por último, hay que señalar que existe la opción de que los bancos realicen bonificaciones en los términos hipotecarios a cambio de que el cliente contrate productos suyos. Productos como un plan de pensión, la domiciliación de la nómica, tarjetas, recibos o seguros.

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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