El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) en la sentencia STS 1915/2024, de 4 de diciembre de 2024 ha avalado que Hacienda pueda usar la tasación hipotecaria para recalcular al alza el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en transmisiones anteriores a 2022 cuando exista una diferencia apreciable entre el precio escriturado y el valor consignado en el informe de tasación presentado para la hipoteca. Esta interpretación se apoya en la reciente doctrina establecida por el Tribunal Supremo en sus sentencias 1915/2024 y 1976/2024 de diciembre de 2024.
Caso real: impacto de la tasación en compraventas
El caso que motivó la resolución es habitual en el mercado: una compradora declaró el valor de una vivienda en 125.000 euros, liquidó el ITP y meses después recibió una liquidación complementaria porque la tasación bancaria que ella misma aportó al solicitar financiación fijaba un valor de 263.166 euros. La administrada alegó que esa tasación solo servía para obtener el préstamo, pero el TSJM rechazó esa argumentación basándose en las pautas del Supremo.
La tasación hipotecaria como herramienta válida
La clave de la decisión es que la tasación hipotecaria, en sí misma, constituye un medio válido para comprobar el valor real del inmueble sin necesidad de motivación adicional por parte de la Administración, siempre que la operación sea anterior a 2022 y exista una diferencia significativa con el importe declarado. Además, el contribuyente conserva el derecho a impugnar esa valoración, pero debe aportar pruebas objetivas y técnicas que demuestren que el informe no refleja el valor de mercado.
En este contexto, Hacienda puede elevar la base imponible del ITP cuando el valor consignado en la tasación hipotecaria supera al precio de compraventa, lo que puede traducirse en cantidades fiscales sustancialmente mayores para el comprador. Expertos señalan que esta tendencia traslada gran parte de la carga probatoria al contribuyente, que debe estar preparado para contrarrestar con informes periciales si quiere impugnar la valoración de la Administración.
Límites frente al valor catastral
Respecto a los valores catastrales de referencia, el TSJM recuerda que no pueden utilizarse con efectos retroactivos, de modo que en compraventas firmadas antes de 2022 no son aplicables como alternativa frente a la tasación.
Conclusión: para quienes compren viviendas de segunda mano y utilicen financiación, la tasación inmobiliaria puede dejar de ser un mero trámite hipotecario y convertirse en un factor determinante en el cálculo del ITP, especialmente en operaciones previas a 2022, lo que exige una visión más estratégica del proceso de compra y de la defensa fiscal posterior.
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