El Tribunal Supremo ha reafirmado, en un auto de octubre 2025, que el plazo de prescripción de las reclamaciones de los gastos hipotecarios comienza cuando existe una sentencia firme, y no cuando se pagan los gastos citados.
Dos usuarios presentaron en 2018 una demanda contra el BBVA por gastos abusivos hipotecarios. Los juzgados de 1ª y 2ª instancia aceptaron la reclamación en cuanto a la nulidad de las cláusulas hipotecarias, pero limitaban la restitución de las cantidades indebidamente cobradas.
En 2ª instancia se consideró en 2020 que la acción estaba sujeta al plazo de prescripción previsto para las acciones personales que no tienen señalado un plazo especial, y debía computarse desde que la acción pudo ejercitarse, que es cuando se realizó el último pago. Literalmente: “En la fecha de interposición de la demanda, había transcurrido con creces el plazo de prescripción establecido en el Código Civil, que era de quince años […], para la reclamación de los gastos realizados con motivo de la constitución y formalización del contrato de préstamo hipotecario de 1 de agosto de 2002”. Esto suponía que el plazo estaba prescrito.
La sentencia definitiva del Tribunal Supremo
Cuando el caso llegó al Tribunal Supremo este sentenció en 2024 en la que, donde aclarando, según la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que : “[…] salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”. Se devuelve a la Audiencia Provincial el asunto para que dicte una nueva resolución de acuerdo a la doctrina jurisprudencial.
Las consecuencias de esta sentencia del TS han sido muy favorables para los consumidores; a algunos se les están devolviendo una media de 1.200 euros.
Reclamación de los gastos hipotecarios
Los gastos hipotecarios pueden ser reclamados por cualquiera que tenga un préstamo vigente o incluso que ya haya pagado. Esto supone más de 8 millones de usuarios y la consiguiente saturación en los juzgados.
Lo que se haya pagado en gastos de formalización, la cuantía del préstamo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc., marcará la cantidad que puede ser devuelta por la entidad bancaria. El procedimiento para reclamarlos parte de la presentación de una reclamación formal ante el banco que concedió la hipoteca.
Para poder presentar una reclamación por los gastos de formalización de la hipoteca hay que presentar la siguiente documentación (disponible en asesoría y notaría):
- Escritura del préstamo hipotecario
- Factura del registro
- Factura del tasador
- Factura de la gestoría
- Factura del notario
- Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
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