Con la puesta en marcha del Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) que regula ya las rentas de los nuevos contratos de alquiler, estableciendo unos límites orientativos, ha llegado la contundente denuncia de Propietarios y consultoras inmobiliarias. La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) se quejan de que este índice no refleja la realidad del mercado. Se cuestiona su metodología, muy compleja y la poca transparencia de sus fuentes de datos.
Para muchos especialistas, los datos que se utilizan son muy desagregados. Se toman declaraciones fiscales y no contratos y rentas, por lo que el resultado está lejos de la realidad de los precios del mercado.
Según la asociación de propietarios ASVAL el índice además de sufrir carencias metodológicas no aplica modelos de ajuste por calidad ni publica sus microdatos, esto dificulta evaluar su eficacia.
Helena Beunza, presidenta de ASVAL “Vivimos un momento en el quela transparencia y el rigor deben ser principios innegociables en el sector de la vivienda. Las decisiones públicas y privadas que afectan al mercado del alquiler han de sustentarse en información fiable, completa y actualizada”. Y añade que “ contar con datos de calidad no es solo una cuestión técnica, sino una condición necesaria para generar confianza, para evaluar correctamente las políticas y para garantizar que las medidas que se adopten sean realmente eficaces y justas. Sin datos, sin evidencias contrastadas, corremos el riesgo de legislar a ciegas en un ámbito que incide directamente en la vida y el bienestar de millones de personas”
Desde ACI a su vez hay un compromiso a colaborar con el sector público para conseguir la eficacia del SERPAVI sin por ello convertirlo en un instrumento de intervencionismo.
El sistema de referencia no tiene en cuenta al menos al 8% del parque de viviendas de alquiler y los valores no reflejan el momento actual del mercado, puesto que se basan en las declaraciones de la renta de los propietarios y arrastran un desfase temporal, ya que se usan los datos de 2022.
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Deficiencias metodológicas del SERPAVI
La mayoría de los expertos, más allá del acusado carácter intervencionista del SERPAVI , destacan sobre todo sus deficiencias metodológicas que hacen que sea un verdadero peligro su uso por las administraciones públicas.
El mismo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), en su guía, explica que el índice de referencia de los precios de alquiler de vivienda, no tiene en cuenta las viviendas de alquiler de obra nueva posteriores a 2020 debido a la demora para obtener los valores catastrales y excluye también las viviendas de menos de 30 m² o más de 150 m². El cálculo del índice de referencia se establece basándose en la localización, superficie y otras características, para viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva de más de cinco años de antigüedad.
El índice deja fuera del cómputo a las personas jurídicas, a los no residentes y no tiene en cuenta los ingresos no declarados, por lo que no parece que pueda ser muy objetivo; además mezcla contratos de diferentes fechas.
Otras deficiencias que se detentan son no tener en cuenta posibles mejoras en el inmueble, no diferenciar m² entre zonas comunes y vivienda, o no considerar como criterio la orientación de la vivienda. Además, complementos como piscina, ascensor, trasteros, gimnasios, jardines o coworking no está claro si se tienen en cuenta al determinar el índice.
El sistema, en general, carece de transparencia, ya que es difícil el acceso a sus datos y las horquillas de valores vienen determinadas por una muestra residencial censal muy escasa (de 10 a 20).
Efectos nocivos para el mercado de viviendas
Los índices del precio de los alquileres en otros países, si están mal diseñados, han demostrado provocar menor inversión en vivienda de alquiler, caídas en los precios del alquiler y pérdida de calidad del parque residencial.
En 2024 el Banco de España ya califico al citado índice de precios como inservible para hacer cálculos actuales debido a su desfase de 2 años, añadiendo el peligro de vincularlo al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030
Otra de las consecuencias del mal funcionamiento del sistema es que ocasiona una diferencia elevada entre los precios reales y el rango de valores que ofrece el sistema, con un desfase de hasta un 40% a la baja, pero incluso también, en algunos casos, diferencias al alza.
Algunos análisis hechos por expertos dan desfases considerables. Por ejemplo, en uno de los estudios el precio del alquiler es de 25 euros/ m² en Madrid, mientras que el índice gubernamental señala que es 13 euros/m².
SERPAVI en zonas tensionadas
Los propietarios de las viviendas de alquiler se están sintiendo especialmente confusos e inseguros jurídicamente con la combinación del índice SERPAVI y las zonas tensionadas.
Ocurre que la plataforma hay veces que no proporciona un rango de precios a los propietarios grandes tenedores de viviendas o con viviendas sin arrendar en los últimos cinco años, los cuales no saben bien hasta donde pueden llegar con los precios de alquiler y si las limitaciones les afectan. Y es que el incumplimiento podría suponerles graves sanciones económicas.
Conclusiones de ACI y de los expertos en general
Desde ACI y en general la mayoría de los expertos, se propone un ajuste del modelo, acentuando la colaboración público-privada para crear un acuerdo político que actúe como paraguas de protección.
En palabras del presidente de ACI: “Si la Administración quiere contar con un índice a efectos consultivos, será imprescindible avanzar hacia un modelo que incorpore observación digital del mercado, modelos de ajuste por calidad, transparencia de los cálculos, y, sobre todo, esa participación de todos los actores implicados”, Esto supone ni más ni menos que un pacto de Estado.
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