BBVA: El mercado inmobiliario pisa el freno, pero los precios no bajan

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12/01/2026

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Destacamos aquí el contenido del video editado por BBVA en Youtube “La vivienda en España: desaceleración, precios altos y nuevos desafíos”:

En un contexto en el que la demanda de vivienda en España sigue siendo elevada, el mercado inmobiliario comienza a mostrar signos de enfriamiento. No se trata de una falta de compradores, sino de la ausencia de condiciones suficientes para construir nuevas viviendas. Así lo explica Félix Lores, economista especializado en el sector inmobiliario en BBVA Research, en un episodio del podcast Blink, que analiza con datos y ejemplos las causas profundas de la escasez de oferta.

Un mercado activo que empieza a perder impulso

Tras el fuerte impulso registrado en 2024, cuando las compraventas crecieron por encima del 12%, la actividad se ha desacelerado de forma clara en 2025. Durante los primeros ocho meses del año, las ventas han ido corrigiéndose mes a mes, aunque el balance interanual todavía muestra un crecimiento cercano al 6%. A pesar de este enfriamiento, el nivel de transacciones sigue siendo históricamente alto, con una previsión de entre 720.000 y 725.000 operaciones para el conjunto del año. El mercado, por tanto, continúa activo, aunque ha entrado en una fase más templada, con compradores más prudentes y selectivos debido a los elevados precios y a la escasez de producto disponible.

Los precios de la vivienda, por su parte, continúan creciendo con fuerza. En la primera mitad de 2025 el aumento se situó cerca del 10%, impulsado por la falta de oferta y por unos fundamentos de demanda sólidos: creación de empleo, crecimiento salarial y tipos de interés relativamente bajos y estables. Sin embargo, si se descuenta la inflación, el precio real de la vivienda sigue estando alrededor de un 30% por debajo de los máximos alcanzados en 2007, lo que indica que, pese al encarecimiento acumulado desde 2015, aún no se han alcanzado niveles de burbuja en términos reales.

El cuello de botella de la oferta: suelo, financiación y burocracia

El principal desequilibrio del mercado reside en la oferta. España está creando muchos más hogares de los que se traducen en viviendas terminadas. Entre 2021 y 2025 se prevé la finalización de unas 520.000 viviendas, frente a la creación de casi 1,2 millones de hogares en ese mismo periodo. El resultado es un déficit acumulado de unas 700.000 viviendas, según el Banco de España. Pese a esta necesidad evidente, la inversión en nueva construcción permanece estancada, en gran medida porque poner en marcha nuevos proyectos resulta cada vez más complejo.

El problema comienza en el origen del proceso: el suelo. Convertir un terreno en suelo finalista, apto para edificar, puede tardar años en España. Los procedimientos urbanísticos son largos y complejos, dependen de varias administraciones y, en muchos casos, las comunidades autónomas y los ayuntamientos mantienen criterios distintos o incluso contrapuestos. Esta lentitud encarece los proyectos, reduce su rentabilidad y eleva los costes financieros antes incluso de iniciar la construcción, lo que dificulta especialmente la entrada de promotores con menor capacidad financiera.

En un sector intensivo en capital, el tiempo es un factor clave. Cada mes de retraso implica seguir pagando intereses, personal y gastos generales sin generar ingresos. Además, el suelo retenido durante años se convierte en un activo improductivo en los balances empresariales. Existen planes urbanísticos aprobados antes de 2008 cuyos desarrollos aún no se han materializado, con el consiguiente coste financiero para las empresas y el impacto negativo sobre la inversión.

La financiación agrava este círculo vicioso. Los proyectos largos y con plazos inciertos incrementan la percepción de riesgo por parte de los bancos, lo que encarece o incluso impide el acceso al crédito. A ello se suma un contexto de gran cautela regulatoria, heredado del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008. Aunque hoy el sector presenta balances más saneados y niveles de morosidad controlados, los criterios de prudencia siguen siendo muy exigentes, lo que limita el flujo de financiación hacia nuevos desarrollos.

Junto al suelo y la financiación, existen otros factores que frenan la inversión: la burocracia, la falta de mano de obra y la incertidumbre regulatoria. Los trámites administrativos son lentos, el sector sufre un acusado envejecimiento de su plantilla y carece de relevo generacional suficiente, y la normativa cambia con frecuencia. Las modificaciones en las leyes de vivienda, el alquiler o el planeamiento urbanístico, a menudo sin consenso y con una aplicación fragmentada entre territorios, generan inseguridad y elevan el riesgo percibido por los inversores, que suelen preferir entornos más estables y predecibles.

La escasez de trabajadores cualificados tiene un impacto directo en los plazos y en los costes de construcción. Aunque la inmigración ha ayudado a cubrir parte de las vacantes, sigue existiendo un déficit relevante de profesionales formados. Sin más inversión en formación y sin avanzar en la industrialización de los procesos constructivos, la productividad seguirá siendo baja y la producción de vivienda, insuficiente.

Rentabilidad insuficiente y claves para reactivar la construcción

Todo ello se refleja en una rentabilidad muy ajustada del sector. Según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, la rentabilidad media de la construcción apenas supera el 3%, una cifra inferior a la media europea y a la de otros sectores económicos en España. Con márgenes tan reducidos, resulta difícil atraer capital hacia la promoción de vivienda.

Para revertir esta situación, Félix Lores señala cuatro líneas de actuación fundamentales: agilizar la transformación del suelo y reducir la burocracia; ofrecer mayor estabilidad normativa y seguridad jurídica; impulsar la formación profesional y la industrialización de la construcción para ganar productividad; y crear incentivos que favorezcan proyectos viables y rentables. El objetivo no es aumentar el beneficio empresarial por sí mismo, sino hacer que construir vuelva a tener sentido económico.

La conclusión es clara: el problema de la vivienda en España es, sobre todo, un problema de oferta. Si no se construyen más viviendas, cualquier estímulo a la demanda solo servirá para encarecer aún más los precios. Mejorar la rentabilidad del sector es una condición necesaria para aumentar la producción de vivienda y aliviar la tensión del mercado. Solo así será posible responder a una demanda que no deja de crecer.