Cómo cambiar el uso de un local en vivienda sin permiso de la comunidad

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En tiempos de crisis son muchos los propietarios que se plantean cambiar el uso de su local comercial por el de vivienda, y muchos son los interrogantes que surgen al respecto. ¿Qué es lo que necesitamos saber? ¿Es necesario que esta decisión se someta a decisión de la comunidad? ¿Qué quórum se exige?

En primer lugar, decir que cada edificio cuenta con un título constitutivo que es el documento que describe físicamente el edificio y cada uno de sus inmuebles, (locales y viviendas) los elementos comunes y la cuota de participación que cada finca tiene en los mismos. Este título constitutivo, además puede contener reglas de constitución o los estatutos de la comunidad, que si bien no son obligatorios, ya que en él se regulan derechos y obligaciones específicos de los propietarios y normas para regir el funcionamiento de la comunidad. Además, estos estatutos solo podrán perjudicar a un tercero, si están inscritos en el Registro de la Propiedad.

Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad.

Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo o los estatutos, ni afecte a servicios o elementos comunes.

Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda en cuanto a los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para ello vamos a analizar distintas sentencias del Tribunal Supremo y muy concretamente la de fecha 3.12.2014.

Cambiar el uso de uso de un local por vivienda. TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 3.12.2014

Destacamos lo siguiente:

a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.

Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, DEBEN DE CONSTAR DE MANERA EXPRESA.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:

«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.

d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.

CONCLUSIÓN:

Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.

En el caso de que el cambio afectara a la estructura del inmueble, considero que con la redacción de la actual Ley de Propiedad Horizontal, se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art.10.3 b de la LPH.

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