Diferencias entre promesa de compraventa y opción de compra

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El Derecho ofrece distintas figuras contractuales relacionadas con la compraventa de inmuebles que son útiles para las distintas situaciones que puedan darse.  Entre otras están la promesa de venta y otra la opción de compra.

A pesar de ser conceptos diferentes, ambas tienen la misma finalidad, la compraventa de un inmueble. La gran diferencia es que la resolución por incumplimiento de cada uno de estos contratos es distinta.

Opción de Compra

El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda,  nace con la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.

Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del plazo establecido por ambas partes en el contrato.

Durante dicho plazo, la otra parte (el concedente o futuro vendedor) tiene la obligación de vendérselo siempre que el optante decida ejercer su derecho de compra, no pudiendo por tanto disponer del inmueble para vendérselo, arrendárselo, etc. a un tercero.

Si la opción no se ejercita dentro del plazo, se considera al concedente automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.

Para poder ejercer la opción de compra, en el contrato han de quedar establecidos en el contrato tanto los datos propios del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa, como los  requisitos propios contrato de opción. Así un contrato de opción deberá incluir los datos personales de ambas partes, información del inmueble, un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, como por ejemplo la fijación del precio de adquisición del precio ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. También es conveniente que se refleje si el derecho a ejercerla la opción es gratuito o se ha concedido a cambio del pago de un precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra.

Finalmente cabe destacar que éste contrato, aunque es independiente del contrato de arrendamiento, es muy frecuente utilizarlo en un procedimiento de arrendamiento con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.

Promesa de Compraventa

La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración en una fecha futura pactada en el contrato, de un contrato de compraventa. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador

La finalidad de este contrato es facilitar a una de las partes la posibilidad de vender o comprar la vivienda en una fecha futura, debido a que existen circunstancias concretas y justificadas que impiden a esa parte firmar la compraventa ese momento.

Algunas de las causas más habituales que lo justifican son que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma,  ó que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas, ó que el inmueble aún está en construcción. Por parte del vendedor la causa más común es que éste aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario. En ocasiones el contrato de promesa de compraventa puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponerla a una fecha futura sin otro motivo que la mera conveniencia.

Para que un contrato de promesa de venta tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que en el contrato se establezca:

  • Identificación del inmueble. Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda.
  • Precio de la compraventa.
  • Fecha de formalización de la compraventa. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.

A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del contrato de promesa de compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor entregar la vivienda. Sin embargo, a diferencia del contrato de opción de compra, SÍ surge la obligación de ambas partes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

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