El mercado hipotecario español culmina 2025 con cifras que no se veían desde antes de la crisis financiera. El dinamismo de la compraventa de viviendas —en niveles máximos desde 2007— ha empujado con fuerza la actividad crediticia, configurando un ejercicio especialmente intenso para las entidades financieras. Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), su presidente, Santos González, rechaza que exista una dinámica desordenada en los precios o en la concesión de préstamos y sitúa el verdadero desafío en la falta de oferta residencial.
Un ejercicio histórico para el crédito hipotecario
El balance de 2025, según la AHE, es claramente positivo. La organización subraya que el crédito no avanza de forma autónoma, sino al compás del mercado inmobiliario, que este año ha mostrado un comportamiento “explosivo”. Con más de 700.000 viviendas transmitidas —la cifra más elevada desde 2006-2007— el sistema financiero podría cerrar el ejercicio cerca de las 500.000 nuevas hipotecas, financiando entre el 60% y el 65% de las operaciones.
Se trata del mayor volumen de contratación desde 2010, ya en el umbral de la anterior crisis. Aunque lejos del millón de préstamos anuales que se formalizaban en los años de expansión, el actual registro marca un punto de inflexión tras más de una década de contención.
Además, el entorno macroeconómico ha favorecido las decisiones de compra: tipos reales negativos y expectativas de encarecimiento de la vivienda han acelerado operaciones.
¿Riesgo de burbuja o mercado sólido?
Frente a las advertencias sobre posibles excesos, Santos González descarta comportamientos irracionales. “No creo que sean irracionales porque si no los bancos no lo harían”, sostiene en relación con las hipotecas a precios muy competitivos. Recuerda que el préstamo hipotecario no es únicamente una operación crediticia, sino también una herramienta estratégica de vinculación a largo plazo con el cliente.
La banca puede ajustar márgenes en el crédito, pero compensa con productos asociados como seguros, tarjetas o fondos, lo que forma parte de su modelo comercial habitual. En su opinión, “no está la banca precisamente haciendo locuras”.
En cuanto al riesgo de carteras deficitarias, la AHE pone el acento en que la nueva producción es mayoritariamente a tipo fijo. Las entidades, explica González, estructuran estas operaciones a 20, 25 o 30 años con coberturas adecuadas y márgenes calculados en función de previsiones de morosidad.
La morosidad hipotecaria se mantiene por debajo del 2%, un indicador que, según el presidente de la patronal, evidencia la fortaleza del sistema.
Regulación, solvencia y el debate sobre los límites al crédito
Ante la posibilidad de que el Banco de España estudie establecer límites a la concesión para prevenir riesgos sistémicos —en línea con lo que han hecho otros países y bajo el paraguas de la Autoridad Bancaria Europea (EBA)— la AHE adopta una posición prudente. Cualquier medida que mejore el sistema será bienvenida, afirma González, aunque advierte de que mensajes prematuros de restricción pueden generar percepciones equivocadas.
A su juicio, el mercado presenta “indicadores de fortaleza muy serios”: tasaciones adecuadas, predominio del tipo fijo y un entorno inflacionario que, en términos reales, favorece la amortización de la deuda.
Existe, además, una contradicción estructural: mientras se plantea endurecer criterios para evitar riesgos, también se reclama mayor apoyo al acceso de los jóvenes.
Sobre los avales públicos del Instituto de Crédito Oficial (ICO), González considera que el problema no radica en la garantía, sino en las rentas. “El problema no es de avales, es de rentas”, subraya. Financiar el 100% del precio no resuelve la falta de ingresos suficientes y podría generar problemas de capacidad de reembolso.
La clave del acceso a la vivienda no es solo la financiación, sino la mejora del empleo y de los salarios.
El verdadero cuello de botella: la escasez de vivienda
Para la AHE, el desequilibrio estructural está en la oferta. Aunque se venden 700.000 viviendas, existe una demanda latente —especialmente de jóvenes y hogares con menores ingresos— que no logra acceder al mercado.
“Necesitamos muchísimas viviendas asequibles, de 150.000 euros, y de esas no hay ni una”, advierte González. El déficit, sostiene, responde a la falta de suelo disponible y a los elevados costes asociados.
España ha incrementado su población en torno a 10 millones de personas en las últimas décadas y las previsiones apuntan a un crecimiento adicional en los próximos años. Sin embargo, la promoción inmobiliaria requiere largos plazos de maduración: las viviendas que se necesitarán dentro de 20 años deben empezar a planificarse ahora.
La solución, en su opinión, pasa por actuar decididamente sobre la oferta: más suelo y a menor precio, reformas urbanísticas y una fiscalidad menos gravosa —actualmente cercana al 25% del precio final— que no encarezca innecesariamente el producto.
González cuestiona que la Administración pueda asumir el papel de gran promotor. El Estado, sostiene, debe facilitar la actividad del inversor y del promotor privado y concentrarse en cubrir aquellos segmentos donde el mercado no llega por sí mismo. También apunta a la necesidad de replantear tipologías, tamaño y densidad para abaratar costes sin comprometer calidad.
En definitiva, el mercado hipotecario muestra fortaleza y disciplina financiera, pero el gran reto de España no es el crédito, sino la falta de vivienda asequible.
