Los propietarios que acumulan deudas con su comunidad pueden verse obligados a pagar algo más que las cuotas pendientes cuando la junta haya aprobado previamente medidas contra la morosidad. Así lo establece la Audiencia Provincial de Cantabria en una sentencia de 20 de julio, que avala un recargo del 20% sobre la deuda.
El procedimiento se inició después de que el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Laredo condenara al propietario a pagar 1.450 euros. La comunidad recurrió al considerar que debían incluirse otras cantidades pendientes y el recargo aprobado por los vecinos.
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La junta puede establecer medidas contra los morosos
La comunidad había aprobado en 2017 la aplicación de un recargo a los propietarios que incumplieran sus obligaciones de pago. La medida fue ratificada en una junta celebrada en 2023, donde se advirtió de que las cantidades pendientes serían reclamadas judicialmente junto con dicho incremento.
La Audiencia recuerda que la posibilidad de establecer medidas contra la morosidad está expresamente recogida en la Ley de Propiedad Horizontal. La reforma introducida por la Ley 10/2022, de 14 de junio, modificó el artículo 21 de la LPH y permitió a las comunidades adoptar medidas disuasorias.
Entre ellas figura la posibilidad de establecer un interés superior al legal o limitar temporalmente el acceso a determinados servicios o instalaciones comunitarias.
Estas medidas tienen límites: no pueden ser abusivas o desproporcionadas, afectar a la habitabilidad del inmueble ni aplicarse retroactivamente a deudas anteriores a su aprobación.
En este caso, la Audiencia considera especialmente relevante que el propietario no impugnó el acuerdo comunitario que establecía el recargo.
No todos los recargos son automáticamente válidos
La sentencia no significa que cualquier comunidad pueda imponer una penalización a los morosos. Debe existir un acuerdo previo de la junta y la medida tiene que respetar las condiciones establecidas en el artículo 21 de la LPH.
El propietario que considere que el acuerdo es contrario a la ley puede impugnarlo conforme al artículo 18 de la LPH. No obstante, la impugnación no suspende automáticamente su ejecución, salvo que un juez acuerde una medida cautelar.
La deuda puede superar la cantidad inicialmente liquidada
La Audiencia analiza también si es necesario aprobar una nueva liquidación antes de reclamar judicialmente las cantidades pendientes.
En primera instancia, la condena se había limitado a los 1.450 euros cuantificados expresamente en una junta celebrada el 11 de julio de 2023.
El tribunal considera que no siempre es necesario que la junta vuelva a liquidar la deuda. El artículo 21 de la LPH exige esa liquidación cuando se utiliza el procedimiento monitorio, pero no necesariamente cuando la comunidad emplea otras vías de reclamación.
En este caso, además de los 1.450 euros, existían 1.000 euros por gastos ordinarios y otros 325 euros por obras de reparación del soportal. La deuda total ascendía así a 2.775 euros y figuraba en la certificación emitida por el administrador.
La rebeldía no exime a la comunidad de demostrar la deuda
El propietario no compareció en el procedimiento y fue declarado en rebeldía procesal, por lo que tampoco impugnó la documentación aportada.
La Audiencia aplica el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual los documentos privados pueden tener plena eficacia probatoria cuando su autenticidad no ha sido impugnada.
Sin embargo, el tribunal recuerda que la rebeldía no equivale a aceptar las pretensiones de la comunidad. El demandado no reconoce automáticamente los hechos por no comparecer, y la comunidad sigue obligada a acreditar la existencia y cuantía de la deuda conforme al artículo 217 de la LEC.
Condena de 3.330 euros
Finalmente, la Audiencia Provincial de Cantabria estima el recurso de la comunidad y eleva la condena a 3.330 euros: 2.775 euros correspondientes a las cuotas y gastos pendientes y 555 euros por el recargo del 20%.
A esta cantidad se suman los intereses legales y las costas de la primera instancia.
El fallo refuerza la posibilidad de que las comunidades utilicen mecanismos económicos para disuadir de la morosidad, siempre que hayan sido aprobados previamente y respeten los límites establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
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