Cuando se vende una vivienda que anteriormente estuvo arrendada, es obligatorio declarar en el IRPF la ganancia patrimonial resultante de comparar el valor de adquisición del inmueble con su valor de transmisión. Sin embargo, muchos contribuyentes desconocen que “el valor de adquisición debe reducirse en el importe de la amortización practicada durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado”, lo que puede incrementar significativamente la ganancia patrimonial sujeta a tributación.
Recientemente, el Tribunal Supremo ha aclarado cuál es el porcentaje máximo y mínimo de amortización que se puede aplicar, permitiendo al contribuyente utilizar una amortización inferior al 3% anual que Hacienda aplicaba automáticamente. Esta decisión tiene gran repercusión práctica para quienes alquilan inmuebles y luego los venden.
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¿Qué implica la amortización de un inmueble arrendado?
La amortización de un inmueble alquilado es un gasto deducible dentro de los rendimientos del capital inmobiliario del IRPF. Según el artículo 23.1.b de la Ley del IRPF, esta amortización “no puede superar del máximo del 3% del valor de adquisición del inmueble, considerando sólo el valor de la construcción, y excluido el valor del terreno”.
Muchos contribuyentes deducen esta amortización para reducir el rendimiento neto de su alquiler y, en consecuencia, tributar menos.
La regularización de Hacienda y el problema de la amortización
La Administración está revisando las ventas de inmuebles que antes estuvieron alquilados para comprobar que la amortización se aplique correctamente. En este contexto, el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF establece que:
“El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto”.
De esta manera, la amortización que durante años fue un gasto deducible puede aumentar la ganancia patrimonial al momento de la venta si no se aplicó correctamente.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la amortización
Hacienda solía imponer automáticamente la amortización máxima del 3%, incluso para contribuyentes que dedujeron un porcentaje menor o que nunca practicaron amortización. El Tribunal Supremo ha establecido que esto no es obligatorio y ha declarado:
“En un supuesto como el enjuiciado en el que el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia.”
En el caso analizado, la contribuyente aplicó una amortización inferior al 3% mientras alquilaba el inmueble, conforme a la Orden Ministerial de 27-3-1998. El Supremo permitió que ese porcentaje reducido se trasladara al cálculo de la ganancia patrimonial, evitando que Hacienda impusiera el 3%.
Estrategia al aplicar la amortización durante el alquiler
En general, declarar un porcentaje menor de amortización mientras dure el arrendamiento puede ser más conveniente, ya que reduce el riesgo de verse penalizado al vender el inmueble. Esta estrategia es especialmente útil cuando la vivienda alquilada permite aplicar la reducción del 50% sobre el rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
Si se ha practicado una amortización inferior al 3%, “este porcentaje podrá trasladarse al cálculo de la ganancia patrimonial cuando se transmita el inmueble”, según el Supremo.
Casos especiales y recomendaciones
- Amortización al 3% durante el arrendamiento: no se puede aplicar un porcentaje inferior al calcular la ganancia patrimonial, ya que el gasto declarado vincula al contribuyente.
- No se practicó amortización: el contribuyente debe incluir la amortización que debió aplicarse como menor valor de adquisición, pudiendo optar por un porcentaje inferior al 3%, siempre que esté fundamentado legalmente.
- Venta sin considerar la amortización: existe riesgo de regularización por parte de Hacienda, pero es posible defender la aplicación de la amortización mínima conforme al artículo 35.1 de la Ley del IRPF, tal como permite el Tribunal Supremo.
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