El mercado de la vivienda en España vive una situación límite. La demanda residencial crece con fuerza por el aumento de la población, la solidez del empleo y la bajada de los tipos de interés reales, mientras la oferta permanece estancada. La construcción de viviendas no reacciona al ritmo necesario, lo que prolonga la crisis de acceso y empuja los precios a máximos históricos.
La demanda embalsada sigue aumentando: miles de jóvenes y familias quieren emanciparse o mejorar su vivienda, pero no pueden hacerlo. La oferta sigue sin despegar pese al aumento de márgenes y los anuncios políticos, alejando cualquier corrección relevante del mercado.
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Menos vivienda nueva pese al aumento de la población
Los últimos datos del Ministerio de Vivienda confirman el frenazo. En septiembre de 2025 se iniciaron poco más de 9.600 viviendas libres, frente a las 10.207 del mismo mes de 2024. En el tercer trimestre, se pusieron en marcha 26.534 viviendas, unas 300 menos que un año antes. Aunque los inicios crecieron un 4,2% en los nueve primeros meses de 2024, las viviendas terminadas cayeron un 5%, hasta 58.804 unidades.
La evolución histórica agrava el problema. Entre 2001 y 2011 el parque residencial aumentó en casi cinco millones de viviendas. Entre 2011 y 2025 el incremento no llegaría a dos millones. España se mantiene en torno a los 27 millones de viviendas mientras la población crece entre 500.000 y 600.000 personas al año, especialmente en las zonas con mayor tensión de precios.
Vivienda protegida: una respuesta insuficiente al déficit habitacional
La debilidad de la oferta también se refleja en la vivienda protegida. Entre enero y septiembre de 2025 se iniciaron 11.567 viviendas de protección oficial, un 6,4% menos que en el mismo periodo de 2024. Solo en el tercer trimestre se arrancaron 3.283 viviendas, un 20,2% menos interanual.
Pese a iniciativas como Casa 47, el impacto es limitado. Solo el 3,3% del parque de vivienda en España es vivienda social, frente al 9,3% de la media europea, una brecha que las cifras actuales apenas logran reducir.
Precios de la vivienda al alza y riesgo de espiral prolongada
El desequilibrio entre oferta y demanda mantiene la presión sobre los precios de la vivienda. Según los expertos, comprar una vivienda cuesta ya 7,7 veces la renta anual disponible de un hogar, niveles cercanos a los previos a la burbuja inmobiliaria. Aunque algunos expertos anticipan una moderación, el déficit estructural de vivienda amenaza con prolongar la subida de precios.
La escasez de obra nueva está trasladando la tensión al mercado de segunda mano, donde los precios subieron un 20,5% interanual, el mayor incremento registrado.
Cuellos de botella que frenan la construcción de viviendas
La construcción de viviendas en España sigue atrapada por múltiples obstáculos y la rentabilidad de la construcción se encuentra en entredicho: el encarecimiento de los materiales, la falta de mano de obra cualificada, la escasez de suelo finalista, la lentitud administrativa y la inseguridad regulatoria se nos antojan una barrera infranqueable. BBVA Research advierte de que muchos planeamientos urbanísticos son anteriores a 1992 y que los cambios normativos en alquiler y vivienda han desincentivado nuevas promociones.
A ello se suma la financiación limitada a promotores y la dificultad para encontrar perfiles técnicos clave. La falta de oferta contrasta con una demanda que cuadruplica a la disponible, alimentada por la inmigración, la inversión inmobiliaria y el atractivo de la vivienda nueva como activo refugio.
Un desequilibrio estructural sin solución a corto plazo
Eurostat sitúa el crecimiento del precio de la vivienda cerca del 13% anual. Pese a las previsiones de desaceleración, los datos siguen al alza. Con más de 200.000 hogares nuevos al año y apenas 100.000 viviendas construidas, el desajuste entre oferta y demanda se ha convertido en estructural.
Mientras no se desbloquee de forma efectiva la construcción de viviendas allí donde existe demanda real, el mercado residencial seguirá tensionado y el acceso a la vivienda continuará deteriorándose para una parte creciente de la población.
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