Una de las cosas que el comprador deberá comprobar antes de comprar una vivienda, es que la vivienda no está arrendada.
Si la vivienda estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que, a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 el plazo de duración mínimo es de cinco años.
En caso de que el arrendamiento no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Éste derecho de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada.
Si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.
Por último, hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente. Esta cláusula, sin embargo, no libera al arrendador de comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, comunicación que en este caso sería a título informativo.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
Por tanto, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.
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Colaborador:
Ignacio Morales.
Economista –ICADE
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