Contenido
Índice:
¡Esto es Hollywood, queridos!
¿Negacionismo en el sector inmobiliario?
Los perros que no ladraron
Por el contrario, vea este gran mordisco
La escasez es un fenómeno recurrente
Despedida
2. ¡Esto es Hollywood, queridos!
Acabo de ver a un experto economista del sector inmobiliario, hablando sobre las grandes diferencias entre ambas crisis, la del 2007/8 y la actual de 2026. Presentaba las notables diferencias que existían entre sus ámbitos temporales, tales como: La muy distinta situación en la que se encontraban las entidades de préstamos, alabando su fortaleza actual frente a la de 2007/8; la ausencia actual de hipotecas, “subprime”, los buenos tipos de interés actuales; la baja inflación, el menor grado de endeudamiento de empresas y familias y la buena situación económica actual en España (“va como una máquina”, decía; “dentro de los países de Europa, España es la economía que más crece”) etc., concluyendo con un “tranquilizador” aserto: “No, la crisis actual no es igual a la de 2008”.
Pues bien, le hago notar la falacia de ese planteamiento, tan bien argumentado y con tantos datos verdaderos, expuestos con tanta inteligencia. Pero, ¿por qué es falaz la exposición? Pues porque lo que parece deducirse de su lectura es:
- Por una serie de razones y comparaciones se demuestra que hoy no existen los mismos males que en 2007/08.
- Por tanto, las situaciones entre el presente y el pasado no son asimilables.
- Entonces, lo que ocurrió en el ayer: la mayor hecatombe (1) inmobiliaria de nuestra historia, no puede volver a ocurrir.
Nota (1): En la Antigua Grecia, una hecatombe designaba originalmente, un sacrificio a los dioses, consistente en la inmolación ritual de cien bueyes. Por razones religiosas, los griegos ofrendaban esa enorme cantidad de animales para mostrar su sumisión a supuestos poderes superiores. Ese primer significado se fue transformando con el tiempo y ahora su uso puede referirse a un suceso terrible, desgraciado o catastrófico.
El remate que aseguraba que el análisis del experto era el correcto era el siguiente: “¡Tranquilos, queridos, que las ventas de finales de año 2025 anuncian que no hay motivos de preocupación, pues las ventas siguen disparadas!”
¿Ve la falacia?… Por si acaso se la explicito. Es esta: Si antes, en unas circunstancias terribles, se produjo una crisis pavorosa, ahora, que las cosas son muy distintas a las de entonces, la crisis no se podrá repetir. Véase cómo, el argumento falaz oculta que otras crisis diferentes, con otros desencadenantes, pueden ser igualmente posibles.
Pero el optimismo vende más y mejor que el pesimismo o que la cruda realidad. Así que no será raro que pueda haber leído otras cosas como esta que sigue:
Nota (2): Hoy se han publicado los datos del avance de la Contabilidad Nacional correspondientes al cuarto trimestre del año, que registran un aumento trimestral del PIB del 0,8%, que se traduce en un incremento anual del 2,6%. Con estos datos preliminares se cierra el conjunto del año 2025, para el que se estima un crecimiento medio del PIB del 2,8%, un valor superior al que se pronosticaba a principios de año, cuando se anunciaron los fuertes cambios arancelarios que empeoraron las perspectivas esperadas en el ámbito internacional. De confirmarse estos resultados, España sería la gran economía europea que más habría crecido el pasado año. Esta positiva dinámica parece que debe tener continuidad en 2026, amparada en una política económica expansiva que refuerce las inversiones productivas, en infraestructuras y en los sistemas básicos de protección social. https://www.ugt.es/ 30 de enero de 2026.
2. ¿Negacionismo en el sector inmobiliario?
Pero la negación de la posibilidad teórica de la crisis apuntada, la actual, se adorna con la negación práctica de que tal cosa esté ocurriendo ya.
Recuerde, que fue en la primera semana de julio de 2007 cuando el problema, tras unos meses y aún años (de inicio primero y luego, de alumbramiento posterior), estalló. Pero recuerde, aún con más intensidad, que, hasta casi un año después, el pánico ante la crisis no fue mayoritario. Y que, a partir de esas fechas, la crisis fue una auténtica máquina de demolición de nuestro sector.
Nota (3): Aunque es usual hablar de esa crisis como la de 2008, su gestión se inició mucho antes: “Numerosos trabajos de investigación advirtieron que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja (burbuja: aumento de los precios de algún bien o de algún activo por encima de los que justifican las variables explicativas del mismo), con unas consecuencias a todas luces negativas. “El Fondo Monetario Internacional (FMI) anticipó en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto más negativo sobre la actividad y el empleo, que las producidas en el mercado de acciones. Desde 2003, las opiniones sobre la situación del mercado de vivienda se dividieron en España entre los que afirmaban la existencia de la burbuja y los que la negaban”. Véase en: Las viviendas que pudieron hundir la economía española. Rodríguez López, Julio (2016) en Cuaderno de Relaciones Laborales 35(1) 2017
Ese primer periodo bien podría ser calificado como “negacionista” pues, tras el inicio, pasaron muchos meses en los que la realidad de la crisis fue negada, primero por el Gobierno y, casi a la vez, por nuestro sector.
Véase la figura siguiente:
¿Se acuerda de aquellos que en la del 2078 hablaban de que no existía la crisis, sino que se trataba “tan solo” de un aterrizaje suave de la economía?
¿Y qué pasó en ese periodo de más o menos un año en el que el humo de la explosión se fue desvaneciendo muy lentamente hasta llegar al momento de pánico?…
Pues como algo que sucede sin saber muy bien por dónde y cuándo ha venido, es de muy difícil enfrentamiento, las respuestas de las que hablaremos en otro lugar, salvo excepciones brillantes, contribuyeron al desplome.
¿Qué pasó entonces al estar con una visión equivocada de la realidad? Pues que con una intensidad tan agria como constante, empresas y particulares fueron cayendo en quiebras (4) y ruinas, en un alto porcentaje.
Nota (4): Se dice que el número de agencias inmobiliarias que existían a principios de 2007, cayeron en un porcentaje del 80/85%. Y sobre las empresas promotoras y constructoras, las cifras deben de ser similares, al igual que inmensa, la cifra de empresas auxiliares y colaboradoras de aquellas, que añadieron “más bueyes” a la hecatombe inmobiliaria de 2007/8.
¿Estará pasando ahora lo mismo?
Es decir, ¿estamos ya en un periodo de nueva crisis, o precrisis de 2026, en el que, en estos primeros meses, su existencia es negada o ninguneada por muchos, como ocurrió la vez pasada?
O quizás peor, puesto que puede que estemos ante un repetido coletazo de la crisis de 2007/8 que no termina de irse y cuya pervivencia pocos quieren aceptar. Algunos expertos opinaron, cuando la recuperación de la crisis se culminó, que esta había sido cerrada en falso, y que la herida curada seguía manteniendo pus en su interior. (Quizás se referían a la inmensa cantidad de capital “fiat” que se inyectó entonces, sin respaldo de valor alguno, salvo la promesa del que le daba vueltas a la máquina de imprimir billetes).
Finalmente, le sugiero notar con cuidado que ahora resulta clave la urgencia, pues en el periodo negacionista, los recursos de las empresas y personas todavía no se han deteriorado en exceso. Por eso, ese periodo, es un momento en la lucha contra esta crisis, en el que se dispone de medios mayores de los que se dispondrán dentro de unos pocos meses.
3. Los perros que no ladraron y los perros que sí lo hicieron
Un hecho de la crisis anterior (2007/8) es que, aunque a la inmensa mayoría le pilló desprevenidos, hubo algunos expertos que ya habían avisado de su estallido, más o menos próximo, mediante la publicación de sus previsiones en algunos medios, en fechas anteriores al estallido. Y también, que una inmensa mayoría no lo hizo.
No podemos decir que fueron muchos los que se enteraron del peligro inminente, ni tampoco que todos los que oyeron los ladridos (5) de los expertos, les hicieron caso.
Nota (5): En aquellos años, después del estallido y pasado ya el punto de pánico, desaparecidos los negacionistas entre ruinas y quiebras, en pleno derrumbe de la situación anterior, se produjeron no solo los primeros intentos de explicación de las causas de la crisis, sino que además se criticó fuertemente a los expertos que pudiendo haber avisado del derrumbe, no lo habían hecho. Pero como sí los había habido, estos últimos lo negaron, aportando sus publicaciones anteriores a la crisis. Y de uno de esos escritos se popularizó su título: Los perros que sí ladraron (Paul Samuelson), publicado en el País (España) en octubre de 2007. En nuestro país, José Manuel Naredo escribió una serie de cuatro artículos sobre este asunto. El primero de ellos se titulaba Turbulencias inmobiliarias y fue publicado en La Vanguardia el 18 de junio de 2003.
Así que sí que hubo expertos ─esos dos son solo algunos de los que avisaron, pero hubo algunos pocos más, los que “ladraron” y avisaron del peligro.
Samuelson, P. (y yo también) usó las palabras perro y ladrido para calificar los avisos de los expertos de forma apreciativa. Su uso tiene el sentido de un guardián que nos avisa anticipadamente de los peligros que se acercan a nuestras puertas.
Nosotros fuimos de los que, en aquellos tiempos de vino y rosas, no escuchamos los ladridos a tiempo. Aunque en pleno periodo de negación, fuimos los que nos dispusimos con presteza a luchar contra la crisis que ya galopaba hacia el abismo y el desplome. Incluso publicamos una serie de artículos sobre este asunto. Véase dos capturas de pantalla de la revista M y M Ventas Inmobiliarias núm. 16, de diciembre de 2007/enero de 2008.
Anote finalmente, que lo que ocurrió puede volver a hacerlo, aunque lo sea por causas distintas. Ya está usted avisado. Así que, tras este ladrido mío, póngase a trabajar en su respuesta a la crisis actual.
4. Para mayor urgencia le doy este otro gran mordisco
Anote que, aunque muchos de los aspectos negativos de la crisis de 2007/8 no están presentes hoy, e incluso que sus ítems paralelos son mejores que en la crisis anterior, todos esos aspectos positivos, tan publicitados por los partidarios del “todo va bien”, nos ocultan que en nuestra situación actual ha irrumpido otra corriente perversa muy poderosa y que no existía en 2007/8.
Y no me refiero a las guerras nuevas abiertas y a la crisis económica global de la deuda ─eso ya existía también en aquellas fechas primeras y que, desde luego, no ayuda─, sino a algo más terrible para nosotros, los inmobiliarios de a pie.
Y es que cuando se produjo la crisis del 2007/8, las viviendas, aunque caras, existían en abundancia y el sistema de producción de las mismas alcanzaba cifras extraordinarias (6) que hoy son imposibles de replicar, pues hoy estamos ante una producción inferior al 10% de entonces (7).
Nota (6): Dentro de la etapa objeto de análisis, 1997-2007: en 2005 se alcanzó el máximo nivel anual de ventas de viviendas (987.500), según información procedente de los notarios publicada por el Ministerio de Fomento. En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600), según datos del citado Ministerio procedentes de los arquitectos técnicos. En el primer semestre de 2007, el nivel de construcción residencial alcanzó el 12,4 % del PIB, según la (Contabilidad Nacional del INE. En la década citada, los precios de las viviendas (precios de tasaciones publicados por el Ministerio citado) crecieron por encima del 195 %. Esto supuso un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales (estimados los salarios por el INE con frecuencia trimestral) para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados construidos, mientras que en 2007 el precio de la vivienda media equivalía a 9,2 salarios anuales.
“Las viviendas que pudieron hundir la economía española. Rodríguez López, Julio (2016) en Cuaderno de Relaciones Laborales 35(1) 2017
Nota (7): “España construye un 10% de la vivienda que antes de la crisis de 2008”. EL PAÍS. Madrid – 25 ABR 2024 –
Así que entonces estalló la crisis en medio de una abundancia de producto. En cambio, hoy, la crisis se esconde en medio de una escasez brutal de nuevos inmuebles.
Sin embargo, no solo es el retroceso brutal de viviendas nuevas que afloran al mercado (8) lo que produce la actual escasez. A esto contribuyen con mucho la mala política de vivienda actual, que no ha sabido traer abundancia al sector; el fenómeno de la ocupación; el aumento de población y la permanente sospecha social, alimentada por algunos obsesos, acerca de la maldad intrínseca del modelo inmobiliario financiero de nuestro sector.
Nota (8): La diferencia entre viviendas producidas y viviendas necesarias, en un año, es negativa desde 2007/8. Por eso el problema empeora año tras año.
No aceptar la realidad solo puede perjudicarle. Conocerla (9) solo puede serle beneficioso.
Nota (9): Para ser justos, una cosa que no podemos ocultar es la existencia de otras visiones sobre lo que ocurre. Y una dirección opuesta al casi acuerdo dominante sobre nuestro sistema de producción de viviendas, pudiera conducirnos a otras conclusiones diferentes sobre la génesis de la crisis. A este respecto debo recomendarle la lectura del disruptivo artículo de José Manuel Naredo titulado: El gran problema: Un modelo inmobiliario agotado y corrupto que no se cuestiona. Esta es su web: www.eltrincóndenaredo.org
5. La escasez es un fenómeno recurrente
Pero sea como sea, el caso es que la escasez (10) en nuestro sector ha reaparecido con su cara más hostil.
Nota (10): Hemos publicado una serie de artículos sobre la descripción de la escasez en los tiempos actuales y la lucha contra la misma. Véase aquí el enlace al primero de todos ellos. Se encuentra en: https://www.inmonews.es/escasez-captacion-inmobiliaria-actual-1/
No es pues algo nuevo. Las fluctuaciones de los mercados, caóticas la mayor parte de las veces, han hecho que reaparezca con fuerza, en estos tiempos.
Y no se va a ir fácilmente. De la anterior empezamos a salir en 2013 (seis años) y a partir de esa inicial recuperación hubo sus más y sus menos hasta que, aparentemente, salimos definitivamente de ella, hace unos pocos años. Pero eso no significó su superación definitiva, pues hubo fluctuaciones y tiempos peores y mejores, hasta llegar hasta hoy, hasta esta nueva y distinta crisis.
Luego es esperable que, dentro de unos meses, tras el momento de aceptación (que algunos llaman de pánico), la escasez sea la nueva Reina Roja. Esta dominará nuestro territorio de captura de inmuebles y, como en el inolvidable cuento de Carroll, con la mala intención de cortarnos la cabeza.
Pero en el cuento, la Reina Blanca también tiene su oportunidad, solo tenemos que afiliarnos a su bando. Y su mayor virtud es advertirnos que peligra nuestra cabeza. Esto quizás sirva de revulsivo para todos y empecemos así a preparar primero y a aplicar después, un plan eficaz contra la escasez inmobiliaria.
Desde aquí le facilitaremos información que le servirá para hacerlo, mientras tanto puede volver a leer nuestro artículo en el que le proponíamos el esquema de un plan de 90 días para luchar contra la escasez en la captura de inmuebles (11).
Nota (11): La escasez en la captación inmobiliaria actual (3 de 4). Véase en: https://www.inmonews.es/escasez-captacion-inmobiliaria-actual-3-4/
6. Despedida
Me despido a la romana. ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín / Arquitecto Técnico, API y escritor.
Serie: Escasez / 7
(12) Nota sobre la imagen utilizada: Es del equipo de ilustradores Hello Cdd20, de Shanghái/China, y estaba en Pixabay. Véase en: https://pixabay.com/illustrations/mouth-thirst-water-cup-6253251/
A todos agradecemos el permiso de uso de las mismas, y les manifestamos nuestro respeto por su generosidad y talento.
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Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria/ Escritor.
www.cal.es
Noticias de interés
La escasez en la captación inmobiliaria actual (1 de 4) revisitada
