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¿DESPIERTA LA ADMINISTRACIÓN? REGISTROS OBLIGATORIOS DE AGENTES
Evento: Unión Inmobiliaria, VII Convención Nacional Api ( Septiembre 2018 Málaga)
Mesa Redonda: Modera el señor Francis Fernández Ariza, intervienen el señor Javier García Valdecasas (Presidente Consejo Andaluz COAPI), el señor José Manuel González (Presidente COAPI VIZCAYA) y la señora Enid Cruise-Cleland (CEO – The RE Company Luxury and International)
En esta ponencia, realizada en la VII Convención Nacional Api, Unión Inmobiliaria 2018 en Málaga, www.unioninmobiliaria.es , nuestros compañeros el señor Javier García Valdecasas (Presidente Consejo Andaluz COAPI), el señor José Manuel González (Presidente COAPI BIZCAIA) y la señora Enid Cruise-Cleland (CEO – The RE Company Luxury and International)
REGULARIZACION EN ANDALUCIA : PONENCIA DEL SEÑOR JAVIER GARCÍA VALDECASAS
La administración se ha despertado y es muy sensible al tema de protección del consumidor inmobiliario. Desde mediados de octubre del 2015, el Consejo Andaluz Api, representado por el señor Javier García Valdecasas y otros asesores, ha mantenido reuniones periódicas con la Consejería de Fomento y Vivienda , para el asesoramiento hacia una nueva regularización del sector de intermediación inmobiliaria, que por fin fue aprobada en el parlamento el pasado mes abril y publicado en el BOJA el Ley 1/2018, de 26 de abril.
Andalucía será unas de las primeras que realice una regularización seria del sector de intermediación inmobiliaria y tras ella, vendrán otras comunidades abarcando en poco tiempo todo el territorio nacional.
¿Qué es la Intermediación Inmobiliaria?
Esta regulación de los registros de agentes inmobiliarios, no es un capricho, la actividad de los agentes inmobiliarios en la actividad de intermediación inmobiliaria, es un contrato en que se pone en relación dos partes, un profesional y un cliente, que puede ser un propietario o un demandante. El contrato de intermediación es una posición intermedia entre la representación del demandante y la mediación del propietario, aunque las partes a la hora de contratar un profesional pueden pactar lo que quieran, según el código civil “Los contratantes pueden establecer los pactos, clausulas y condiciones, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral o al orden público”. Por tanto cualquier intermediario en su nota de encargo de encargo, puede poner que en relación con su cliente tiene una relación de mediación, o si es una relación de mandato con representación o sin representación o incluso de obra si hay un compromiso de venta o alquiler.
Sin embargo la intermediación nos es únicamente la comercialización, no es solamente vender o defender la posición del vendedor, el valor añadido de la intermediación esta con mucho en la protección del demandante de vivienda, no de cualquier inmueble y esto es lo que justifica la creación del registro inmobiliario.
La opacidad, asimetría, informalidad y especulación del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario nos es que sea opaco, asimétrico, informal y especulativo, sino que tiene esas tendencias.
La opacidad, es contraria a la transparencia, hay opacidad porque hay mucha información y hay dificultad de acceder a dicha información.
La asimetría, se produce mucho en el mercado inmobiliario y tiene una doble vertiente, la asimetría entre el oferente y el demandante, porque el oferente sabe todo las bondades y debilidades del inmueble, frente al demandante que normalmente desconoce todo y solo recibirá la información que desea el oferente, a pesar de que su decisión dependerá de dicha información parcial. La segunda vertiente de la asimetría entre el profesional inmobiliario y su cliente, el agente inmobiliario conoce el mercado inmobiliario, su posible valoración, las características técnicas, los trámites legales, frente a su cliente que lo desconoce prácticamente todo. En el mercado inmobiliario de la vivienda, el demandante va una o dos veces en su vida, con gran desconocimiento del mismo.
La informalidad, es reflejo de la sociedad actual, la falta de cumplimiento de la palabra dada en la negociación y de los contratos firmados, pese a que las obligaciones que nacen de un contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes. Pero hemos pasado de una sociedad de las obligaciones exigibles a las obligaciones negociables, esa es la razón por las que surgen las figuras de los mediadores y arbitrajes, que intentarán poner de acuerdo a las partes de un contrato, cediendo uno a la obligación que tiene frente al otro. Estamos en una sociedad, en que los contratos una vez firmados, se pueden renegociar, en vez de exigir su cumplimiento, como marca la ley.
La especulación, siempre que la coyuntura económica lo permita, todo el mundo especula, especula el propietario, especula los promotores, especulan los ayuntamientos y el que no lo hace es porque no puede, el ejemplo es la burbuja inmobiliaria del 2007, que acabo con esa explosión y ejecuciones masivas.
La desprofesionalización del sector inmobiliario, está muy unido a la falta de formación y a la tendencia a la mercantilización, de solo mirar la comercialización agresiva sin tener en cuenta otros aspectos fundamentales en la intermediación. En las jornadas inmobiliarias de Andalucía, celebradas en 2014, los responsables de consumo de la Junta de Andalucia, expusieron que las estadísticas de cumplimiento de la normativa de información al consumidor en la materia compra venta y arrendamiento de inmuebles, indicaban que las inspecciones de consumo realizadas entre los años 2011- 2014, el 45% de las agencias inmobiliarias incumplían sistemáticamente la normativa de protección al consumidor, por relajación en el cumplimiento o por ignorancia y que en 2013 se elevo al 62%. Esto nos indica que el sector esta desprofesionalizado.
Inseguridad, existe una gran cantidad de litigiocidad en el sector inmobiliario, por incumplimientos de contratos, por cláusulas abusivas, por ignorancia de los participantes…
El mercado inmobiliario es muy complejo y hay que poner medios a esta situación de partida del mercado inmobiliario para no volver a equivocarse.
¿Control de actividad de intermediación inmobiliaria o su registros?
No regula la actividad intermediación inmobiliaria, controla su registro
En la ley de Tanteo y Retracto en los Desahucios de viviendas de Andalucía 1/2018, del 26 de abril, en la disposición adicional la cuarta, se introduce los principios reguladores del sector. Recordemos que no regula la actividad, la actividad es libre, que cualquier persona física o jurídica, se puede dedicar a la intermediación, tal como viene en el Real Decreto 4/2000 y lo confirmo la ley 10/2003 del 20 de mayo. No se pretende regular la actividad de intermediación, simplemente se pone unos requisitos, para la inscripción en unos registros públicos de los que ejerzan dicha actividad y por supuesto dichos requisitos serán de obligatorio cumplimiento.
¿Qué busca la regularización del sector de intermediación?
Conseguir transparencia y seguridad en el mercado inmobiliario
Por la buena praxis de la intermediación inmobiliaria y las normas exigidas para su desarrollo.
Cierre en el círculo de la seguridad jurídica preventiva en la contratación inmobiliaria
La seguridad jurídica en el sistema de contratación inmobiliaria, la monopoliza las instituciones notarial y registral; pero la seguridad jurídica, no está completa si no participan los intermediarios. La seguridad jurídica implica la certeza de las normas y la previsibilidad de la aplicación, es decir hay unas normas que regulan algo y la aplicación de esas normas va a ser previsible la consecuencia de la existencia de la norma. El contrato no se hace en la notaría, se realiza bien por las partes directamente o con la intervención del agente inmobiliario, lo que se va a sellar ante el notario, tiene difícil marcha atrás, hay que evitar una mala contratación inmobiliaria, que provoque litigiocidad posterior e inseguridad jurídica.
El intermediario, puede asumir esa seguridad jurídica preventiva, mediante una adecuada información al demandante de vivienda, que es el consumidor particular y objeto principal de protección.
Para dar un adecuado servicio, el intermediario, debe manejar una gran información, la ley de tanteo y retracto, impone a los intermediarios, la obligación a suministrar, no solamente los derechos y obligaciones resultantes de la intervención donde haya intervenido, lo que implica conocimientos jurídicos que hay que trasladar a las partes, sino también información técnica, urbanista, medio ambiental, de eficiencia energética, de tipo jurídico, tema fiscales, de inspección técnica de edificios….
La seguridad jurídica empieza desde el momento en que un demandante decide acceder al mercado para adquirir su vivienda, que supone un proyecto de vida.
La ley de tanteo y retracto dice “Asimismo, se considera necesario abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria en aras de la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral. Por ello, mediante la modificación de la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, se contempla la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio, exigiéndose la inscripción en un registro público, con indudables ventajas en la protección de los consumidores y usuarios”.
La seguridad jurídica empieza desde el momento en que un demandante decide acceder al mercado para adquirir su vivienda, que supone un proyecto de vida.
Protección de los consumidores y usuarios que acceden al mercado
Se justifica en la dimensión social de la vivienda, en la Constitución en el artículo 47: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar una vivienda digna y adecuada y los poderes públicos establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”, también lo dices los estatutos de las autonomías y las leyes de derecho de la vivienda, que tienen la obligación de garantizar el acceso a una vivienda trasparente y con la seguridad jurídica adecuada.
Principales requisitos para acceder al registro
- Establecimiento abierto al público o un domicilio: Donde pueda exigir responsabilidades.
- Capacitación: Formación adecuada que la norma establezca.
- De solvencia. Tener un seguro de responsabilidad civil y de caución para devolver las cantidades que se reciben a cuenta.
- De Seguridad: Que carezca de antecedentes penales de tipo económico (estafa, apropiación indebida…).
- Régimen sancionador: Infracciones muy graves incumplir los requisitos para ejercer la actividad, infracciones graves hacer publicidad de inmuebles sin tener la nota de encargo o no solicitar la inscripción en el registro, se exige la formalización…etc.
- Profesionalidad: Obligación de información adecuada a los consumidores, conocimiento normativa de VPO cuando la vivienda sea de tal calificación, la nota de encargo, la obligación de devolución de cantidades a cuenta….
REGULARIZACION PAIS VASCO: PONENCIA DEL SEÑOR JOSE MANUEL GONZALEZ
La ponencia estará centrada en la evolución de la búsqueda del marco normativo para el sector de la intermediación inmobiliaria en el País Vasco, desde su experiencia como presidente del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Vizcaya.
Gracias al colegio Api de Vizcaya, en el País Vasco en el año 2003, se consiguió que la vivienda de VPO, adquiriera un carácter de permanente y no temporal, como ocurre en el resto de las comunidades. Los colegios de Api del País Vasco han tenido una buena relación con sus legisladores autonómicos. En 2010 se firmo un Pacto Social de la Vivienda en Euskadi, donde surgió el derecho subjetivo de la vivienda, que es una particularidad de Euskadi.
Desde el año 2010 hasta el año 2014, se estuvo preparando la regularización del sector inmobiliario y los Coapi fueron participes activos asesorando a las consejerías de Vivienda y de Consumo. Con cada partido político de forma aislada, existía afinidad para la regularización, pero al llegar a la comisión las posturas cambiaban, y nos empezamos a encontrar con todo tipo de razonamientos adversos. Al final se pudo meter una enmienda en la ley de viviendas y se aprobó por unanimidad. Sin embargo y ante la sorpresa del colectivo, pese a la aprobación de la norma, el PNV no ha querido desarrollar los reglamentos para que se cumpla la norma desde el 2014. La administración del País Vasco reconoció la necesidad de la regularización; pero no es para ella prioritario. En la exposición de motivos en la ley de Vivienda, indica que es irremplazable y que la regularización de la intermediación inmobiliaria es precisa; pero hoy por hoy sigue parada.
El País Vasco se ha quedado atrás, no como en Cataluña que en diciembre del 2007 se aprobó la ley que lo regulaba y que se empezó a aplicar en 2008 y por en 2010 el registro de los intermediarios inmobiliarios fue obligatorio.
El ponente anima a los colegios Api, a seguir luchando por la regularización y mirar lo que hacen las otras comunidades autónomas para ayudar a su armonización y correcta regularización.
REGULARIZACION EN EEUU. PONENCIA SRA. ENID CRUISE-CLELAND
En la siguiente ponencia la señora Enid (Ceo – the re company luxury ), explicará los requisitos para ser un agente y un broker en EEUU, así como algunos aspectos del funcionamiento de la intermediación inmobiliaria.
Como ser un agente inmobiliario en EEUU
En EEUU, cada estado tiene una normativa diferente; pero todas están regidas por la misma asociación, que está muy regulada por el gobierno central. Un agente inmobiliario, tiene que estudiar 270 horas de cursos específicos del sector, como ética, legislación, fiscalidad, contratos. Una vez terminado se deberá realizar un examen nacional y otro estatal, que deberá ser aprobado con un 70% de nota para la licencia. Además de la formación existen otros requisitos como las huellas digitales y estudio de penales.
Ser agente inmobiliario, te permite trabajar en la oficina de un broker inmobiliario, bajo su supervisión y control, nunca de forma independiente.
Como ser un broker inmobiliario en EEUU
Un broker, podrá tener equipos de agentes inmobiliarios y oficinas. Para ser un broker lo primero que tienes que haber sido agente inmobiliario por al menos cinco años, con trabajo continuo, necesitando acumular 3600 puntos, en la realización de todo tipo de intermediación inmobiliarias, como de alquileres, de fincas, de lotes, de apartamentos… Un Tienes que estudiar 900 horas y pasar un examen, que demuestre que tienes la capacidad de supervisar otras personas. Cada dos años se realizan estudios adicionales de 18 horas.
Ética y representación
La primera norma es ser fiel a tu cliente, no puedes hacer nada que pueda afectar al interés a su cliente, para lo cual y evitar conflictos de intereses y litigios, existe la figura de representación del demandante y del propietario de forma totalmente independiente.
En toda la documentación tanto los brokers como los agentes deben estar perfectamente identificados, con sus números de licencia y empresas donde trabajan.
Desarrollo de la ponencia elaborado por Alvaro Conde Alonso.
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