La Exclusiva que resultó no serlo

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La sentencia que vamos a comentar es material de lectura para muchos de los jueces que juzgan hoy nuestras demandas sobre exclusivas. Se basa en otras anteriores,pero el Juicio Ordinario nº 763/14 Santander, de 25 de febrero de 2015, es,desde su publicación, toda una referencia. Veámos sus aspectos más destacados.

Los ítems de la historia que hay detrás.

De acuerdo con los datos que se deducen de los autos señalados en la situación
de conflicto de la que se parte, pueden señalarse: (Véase el cuadro nº 1)

-Propietario particular y agente suscriben un encargo de venta en exclusiva, prorrogable en su caso, si hubiese un acuerdo posterior entre las partes.
-El incidente se produce a los ocho meses ―durante la prórroga acordaday renovada expresamente― y por tanto, con el contrato de exclusiva vigente.
-La propiedad vende directamente a un tercero, el inmueble, quién ha conocido la oferta del mismo a través de una bolsa de inmuebles (BIC) (3), en la que el agente depositó tardíamente la información recogida en la captación inicial…; posteriormente el interesado habla con el propietario (4) y le compra directamente (5), burlando así a la agencia.
-La propiedad comunica la venta a la agencia inicial (6)

-La agencia, de acuerdo con el clausulado del contrato firmado, reclama la comisión y el propietario se niega a pagar. (7) (8)
-La agencia reclama la comisión ante el juzgado y se produce el juicio. (9)
-El juzgado rechaza la reclamación de la agencia y le da la razón al propietario.
-El agente pierde.

Lo que razonaba la agencia inmobiliaria demandante

-Que tenía un contrato en exclusiva compartida, vigente, cuando el propietario vendió a un tercero.
-Que el propietario incumplió ese contrato al vender por su cuenta.
-Que por ello la agencia tenía derecho a la indemnización pactada, de acuerdo con el contrato firmado y renovado. (En el que se decía que en ese caso la agencia recibiría como indemnización un 100% de la comisión pactada.)

Además de:

Que el comprador conoció el inmueble a través de un agente colaborador de su red de colaboradores, tipo mls.

-Estaríamos pues ante un claro caso de “salto a la agencia”…
-Pero el agente perdió la demanda.

¿Por qué pierde la agencia?

Porque el juez decide que:
1) La cláusula del contrato que se refiere a la exclusividad respecto del propietario particular es abusiva…, y nula, por tanto.
2) Que la cláusula penal por incumplimiento de contrato es abusiva…, y por ello, nula.
3) Que NO prueba el demandante ―la agencia burlada― que el propietario utilizase las gestiones del intermediario reclamante, en su provecho.

 

SE PUEDE LEER ARTÍCULO COMPLETO EN:

 

 

REVISTA INMONEWS, Nº 2, Junio. Pág. 6.

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