Plazo mínimo de duración del Contrato de Alquiler y Prórrogas del Contrato

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Duración contratos alquiler

Los plazos de duración mínima del contrato de alquiler y prórrogas de los que vamos a hablar en este artículo son los relativos a los contratos firmados desde el 06 de Junio de 2013, es decir, la gran mayoría de los que actualmente están en vigor.

El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden el arrendador  y el arrendatario.

En los casos de los arrendamientos para los que no se hayan estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, el contrato se entenderá celebrado por un año sin perjuicio de las prórrogas que se señala en el párrafo siguiente.

El contrato se prorrogará tácitamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración del mismo ó un mínimo de 5 años (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), en el caso de que la duración de éste sea inferior a los 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador fuera persona jurídica).

Se podrá solicitar la no renovación del contrato por parte del arrendatario siempre que manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo con un mínimo treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas. Esta comunicación deberá hacerse de forma fehaciente, es decir, de forma que el arrendatario tenga constancia de la recepción de la misma por parte del arrendador.

Para los contratos firmados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019 los plazos de duración mínima del contrato fueron de 3 (5 años si el arrendador fuera persona jurídica), ya que se aprobó una modificación que estuvo en vigor tan sólo durante plazo citado.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), contando con la única excepción de que el arrendador, siempre que sea antes del transcurso de estos 5 años y habiendo transcurrido ya un año del inicio del contrato, necesitara destinar la vivienda de manera permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. Para ello, el arrendador deberá haber hecho constar en el contrato de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años para sí y sus familiares.

El arrendador deberá notificar al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda arrendada especificando las causa previstas en el párrafo anterior, con 2 meses de antelación a la fecha en que la vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca en ese plazo. Duración del contrato de alquiler y prórrogas.

Aún en este caso, si el arrendador no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el arrendatario puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años, además recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del arrendador una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco años.

Si llegara la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez trascurrido el plazo de 5 años de duración de aquel (7 años si el arrendador fuera persona jurídica), y ninguna  de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante 3 años más (tan sólo 1 año más en el caso de los contratos firmados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019).

Se considerará que existe renovación del contrato por falta de notificación, si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación (por lo que se deduce que el arrendador puede desistir unilateralmente del contrato pasados 5 años del contrato), y dos en caso del arrendatario.

Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de arrendatario si fuera posterior a la del contrato, es decir, la duración del contrato de alquiler y prórrogas.

Para los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019, período en que está en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, la duración mínima será de tres años (en lugar de cinco años) y agotado este periodo el contrato se prorroga sólo por un año más (en lugar de 3 años) si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar, y siempre y cuando no se hayan pactado otros periodos en el contrato de alquiler.

El arrendatario tiene la posibilidad de desistimiento unilateral por el arrendatario en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Por último, una vez finalizado el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual o de todas las posibles prórrogas legales o pactadas,  podrá nacer entre las partes un nuevo contrato llamado de tácita reconducción y que veremos más ampliamente en otro artículo dedicado al contrato de tácita reconducción.

 

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Colaborador:

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista –ICADE

 

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