El valor de referencia fijado por Catastro se ha consolidado como un elemento clave para calcular impuestos vinculados a operaciones inmobiliarias, especialmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones. Su importancia se ha reforzado después de que el Tribunal Constitucional avalara recientemente su legalidad.
Sin embargo, muchos contribuyentes consideran que, en determinados casos, dicho valor resulta excesivo y alejado del precio real de mercado, lo que ha provocado un aumento de las impugnaciones, de subsanacion catastral, ante los tribunales.
La discusión sobre los informes periciales
Uno de los principales debates jurídicos gira en torno al contenido que deben tener los informes periciales utilizados para cuestionar el valor de referencia.
Hasta ahora, varios tribunales superiores habían mantenido una interpretación restrictiva. Según este criterio, no bastaba con presentar una tasación que acreditara que el inmueble valía menos en el mercado. Además, era necesario demostrar de forma concreta qué errores había cometido Catastro al calcular el valor de referencia.
En consecuencia, se exigía que el informe técnico analizara el mismo método de valoración utilizado por la Administración, cuestionando directamente los parámetros empleados para fijar el valor controvertido. Incluso en los casos de tasaciones hipotecarias, los tribunales venían considerando insuficiente la mera diferencia entre ambas valoraciones si no existía una explicación detallada de las discrepancias.
Una sentencia abre la puerta a una interpretación más flexible
Frente a esa postura más rígida, un tribunal autonómico adoptó un enfoque diferente en una resolución dictada en 2024.
En ese caso, el órgano judicial sí dio validez a un informe pericial elaborado tras visitar el inmueble y analizar aspectos como el estado de conservación, la superficie, la antigüedad o las características constructivas. Además, el perito utilizó distintos métodos de valoración, entre ellos el de comparación con inmuebles similares de la zona.
El tribunal entendió que esa prueba era suficiente para poner en duda el valor fijado por Catastro, subrayando que el sistema legal permite impugnar dicho valor mediante cualquier medio probatorio válido. Según la resolución, carecería de sentido reconocer el derecho a impugnar si posteriormente la Administración rechazara automáticamente cualquier informe independiente sin entrar a valorarlo.
El Tribunal Supremo fijará el criterio definitivo
La cuestión ha llegado ahora al Tribunal Supremo, que deberá determinar hasta dónde puede llegar la libertad probatoria de los contribuyentes.
El Alto Tribunal analizará si el valor de referencia debe aplicarse siempre como base imponible o si, por el contrario, se trata de una presunción que puede ser desvirtuada mediante informes periciales u otras pruebas que acrediten que el valor real del inmueble es inferior.
En el auto por el que admite el recurso, el Supremo recuerda además que el Tribunal Constitucional ya señaló que el valor de referencia no constituye una presunción absoluta, sino que admite prueba en contrario. Por ello, considera necesario aclarar cuál debe ser el alcance real del derecho de impugnación reconocido a los ciudadanos.
La futura sentencia puede tener una enorme trascendencia práctica. Si el Supremo avala una interpretación más flexible, los contribuyentes podrían defenderse aportando simplemente pruebas sólidas sobre el verdadero valor de mercado del inmueble, sin necesidad de centrar toda la discusión en detectar errores técnicos en el cálculo realizado por Catastro.
De confirmarse esta línea, se produciría un cambio importante respecto a la doctrina más restrictiva aplicada hasta ahora por algunos tribunales, facilitando las reclamaciones frente a valores considerados desproporcionados.
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