Los alquileres de vivienda controlados, ¿Se acabo el libre mercado?

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Los alquileres de vivienda controlados, ¿Se acabo el libre mercado?

El actual mercado inmobiliario que se enfrenta a una futura limitación de los precios del alquiler y cambio de normativa en el régimen de socimis.

Estas dos medidas, propuestas por Unidas Podemos se han aprobado en el proyecto  de Presupuestos Generales del Estado para 2021 y no han sido bien recibidas por el sector debido a la inseguridad jurídica e institucional que crean.

Concretamente, en el caso de las socimis, el vicepresidente del Gobierno, Pablo Iglesias, anunció que pasarán a tener una tributación mínima del 15% sobre los beneficios no distribuidos. Este tipo de medidas lograron en la anterior crisis reactivar las inversiónes inmobiliarias gracias a que cuentan con un régimen fiscal favorable al tener un tipo del 0% en el impuesto sobre sociedades. A cambio están obligados a distribuir por ley al menos el 85% del beneficio, entre otras medidas como que deben mantener los inmuebles tres años en propiedad o que el capital social mínimo sea de cinco millones.

Este cambio de tributación afectará principalmente a las pequeñas socimis que cotizan en el BME Growth, ya que las grandes firmas como Colonial, Merlin o Lar ya distribuyen incluso más del 100%.

El directivo apunta además que el carácter estratégico y de inversión a largo plazo del negocio de las socimis “exige que el marco normativo sea estable, seguro y genere confianza para garantizar que los flujos de capital siguen llegando a nuestro país y que las empresas del sector pueden acometer con solvencia sus planes de negocio, cumpliendo así con sus obligaciones con todos sus stakeholders, incluida la propia Administración Pública”.

Por otro lado si nos centramos en la otra medida, en cuatro meses la nueva Ley de Vivienda, limitará el precio del alquiler en las zonas tensionadas según anunció el presidente del Gobierno. Esta nueva normativa generará “mecanismos de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes”. También se optará por bonificaciones fiscales e incentivos para que los propietarios de viviendas reduzcan las rentas.

Aunque la nueva Ley todavía está en fase de aprobación las principales empresas inmobiliarias ya alertan del riesgo de intervenir el mercado.

“Una regulación del precio del alquiler a nivel nacional conseguirá un efecto opuesto al deseado. Afectando al sector y al nivel de seguridad jurídica, la primera consecuencia de este tipo de medidas supondrá el descenso de la oferta de vivienda en alquiler, con la consecuente subida de precios”.

En este sentido, Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa explica que “esta medida puede hacer que a la larga muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta y no de alquiler si la regulación de precios es muy restrictiva.

Por otro lado, Toribio alerta de que “este tipo de medidas fomentan la economía sumergida ya que muchos propietarios podrían verse tentados a compensar ilegalmente la diferencia entre el precio regulado y el de mercado. La experiencia internacional ya ha demostrado que el control de precios no funciona e informes del banco de España y el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya han alertado de que no es la solución”.

“Desde Grupo Lar creemos que la mejor forma de reducir los precios es fomentando la oferta. Es una evidencia, que en los países en los que se han aplicado legislaciones destinadas a regular los precios de alquiler, como el conocido caso de Alemania, se ha comprobado su nula efectividad. Es más, los efectos finales han resultado negativos, paralizando la inversión y construcción de viviendas, destruyendo empleos directos e indirectos y, en muchos casos, incrementando el fraude”, explica Miguel Ángel Peña, CEO Residencial de Grupo Lar.

En la misma línea, José Ramon Zurdo, director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, destaca que “nadie puede entender cómo se planifica desde el Gobierno una intervención de la renta de los alquileres, justo cuando el mercado de alquiler experimenta una bajada considerable de las rentas, situándose a niveles de 2018 y con la previsión que a finales de año las rentas bajen incluso mucho más, y mejorando el acceso a la vivienda, alerta José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) creen que el problema de fondo en España es la “gran” escasez de oferta de vivienda asequible y que el Gobierno se ha equivocado al limitar los precios, porque “la receta no es imitar a Alemania, Francia o Suecia”.

En un comunicado, ha señalado que “una limitación artificial de precios ya se ha visto en estos países que provoca una contracción de la oferta, expulsa viviendas del mercado del alquiler hacia el mercado de venta, desincentiva la inversión y acaba en un menor parque, de peor calidad, con economía sumergida y precios finales más altos para menos viviendas”.

Así, considera que pretender resolver el problema controlando los precios por decreto “es contraproducente” y que es “un ataque” a la seguridad jurídica imprescindible para que acuda el ahorro necesario para financiar la nueva oferta. Asipa ve en la futura Ley de Vivienda una oportunidad para que se promueva la coordinación entre todas las Administraciones y se garantice una generación “rápida y sostenida” de nuevo suelo protegido asequible.

El consultor inmobiliario Eduardo Molet cree que esta nueva medida es una mala noticia para el sector y tendrá consecuencias graves.

Molet cree que hay una campaña para hace creer a la opinión pública que el 80% de las viviendas en alquiler está en manos de unos pocos fondos de inversión o fondos buitre, y que esta se posicione a favor de la regulación. “Eso es rotundamente falso”, sentencia del consultor, que explica que “en España el parque de las viviendas de alquiler, en más del 80% de los casos está en manos de pequeños ahorradores que han invertido en un piso para poder alquilarlo y complementar sus ingresos, por ejemplo, una pensión. Son los grandes perjudicados”.

Desde el portal inmobiliario Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, alerta de que “la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado”.

Y es que, según los datos de precio de oferta de Pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. “La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler”, subraya Font.

Desde Fotocasa también destacan que el precio del alquiler ya se estaba corrigiendo de forma natural con la pandemia. 

Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, “es un momento en que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y de la menor demanda que hay ahora mismo en las principales urbes de nuestro país. Por tanto, los precios del alquiler ya están mostrando una contracción en puntos calientes”, añade la directora de Comunicación de Fotocasa.

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