¿Cómo asegurar una compra cuando quien vende es un administrador distinto al inscrito en el Registro Mercantil?

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Asegurar la compra si el vendedor es distinto al inscrito en el Registro Mercantil

1.- Planteamiento del problema.

Las oportunidades de negocio normalmente van unidas a prisas y circunstancias cambiantes y de menor seguridad jurídica. El sacar partido de las mismas exige aceptar situaciones y condiciones fuera de lo que es la normalidad del mercado. No obstante, si estas oportunidades van ligadas a la compra de un inmueble a una sociedad, hay un requisito de ineludible cumplimiento: quien venda  tiene que tener capacidad para hacerlo.

Pueden actuar en nombre de la sociedad y vender un inmueble, todos aquellos que legalmente tienen reconocida legalmente dicha facultad: administrador único, administradores solidarios, administradores mancomunados, consejeros con delegación especial (bien por acuerdo del consejo o bien conforme a su cargo de consejero delegado) y apoderados.

La cuestión radica en saber si quien se presenta, como por ejemplo un administrador, realmente lo es.  Si partimos de la base de que en el Registro Mercantil se inscriben todos los actos y decisiones que afectan a las sociedades, la respuesta a la pregunta se encontraría en la información que suministra el Registro Mercantil: el administrador  únicamente lo es si consta inscrito en el Registro Mercantil. Sin embargo, aunque en el mayor número de los casos este razonamiento es acertado, también existen supuestos que hacen que no sea del todo exacto dicho planteamiento.

2.- La problemática de la información del Registro Mercantil.

La información que suministra el Registro Mercantil es en el mayor número de los casos resultado de la previa actuación por la sociedad interesada. Si no se presenta la documentación relativa al nombramiento, o el cese de un administrador,  los datos del Registro no estarán actualizados y aparecerá en la información que suministra quien no lo es; pero es que incluso si se presenta esta documentación,  el Registro Mercantil no inscribe de forma inmediata, por lo que incluso actuando diligentemente hay un periodo de tiempo en que la información del Registro Mercantil no es correcta. Es por lo anterior, entre otros motivos, que la información del Registro Mercantil únicamente se presume veraz.

Por si no era suficientemente complicada la cuestión, la inscripción en el registro mercantil no tiene normalmente carácter “constitutivo”. La validez jurídica del cargo de administrador único, solidario o mancomunado no depende de que se haya inscrito en el Registro Mercantil. El Administrador lo es desde que es nombrado, independientemente de que lo haya inscrito o no; y por su parte, el administrador único cesado, inscrito o no, ha finalizado la vigencia de su cargo desde que los socios acordaron su cese y el nombramiento del nuevo (independientemente de la problemática que suscita su desconocimiento). Por lo tanto, que el cargo de administrador no esté inscrito, no significa que no lo sea y que no tenga las facultades propias del mismo. El resultado es que una persona se puede presentar como administrador facultado para llevar a cabo una venta y, aunque no esté inscrito y no se pueda ratificar su condición con la información del Registro Mercantil, ser cierto.

Esta inexactitud de la información del Registro Mercantil arrastrará la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad en la que nuevamente, que no se inscriba, no significará que no se haya adquirido la propiedad. No obstante, la importancia práctica de la inscripción registral de la compra es por todos conocidos y no merece mayor explicación: el comprador no será propietario frente a terceros, lo que conlleva, por ejemplo, que no se podrá obtener financiación mediante la hipoteca de lo adquirido, ni se podrá evitar que la titularidad del anterior titular (ya no propietario) lastre el inmueble si entra en concurso de acreedores o se le embarga.

¿Qué debe hacer el comprador ante tal situación? Ciertamente la piedra angular de la transmisión es la escritura pública de compraventa. Para que se transmita la propiedad de un inmueble es necesario que la transmisión se lleve a cabo mediante una escritura notarial. Sin la intervención del notario no habrá transmisión de la propiedad y en lógica consecuencia, si no hay transmisión de la propiedad, tampoco se inscribirá el cambio de titular en el Registro de la Propiedad. Por ello, sabiendo que es necesaria la intervención de un notario, e independientemente de su mejor y más correcto asesoramiento para cada caso concreto, el comprador –o quien le aconseje- deberá tomar las oportunas prevenciones para asegurar que la compraventa se inscriba en el Registro de la Propiedad.

3.- El contenido específico de la escritura cuando quien vende no está facultado según la información del Registro Mercantil.

Conforme a unas mínimas normas de lógica, quien vende debe contar con facultades para hacerlo. Así, lo primero que debe hacer -dejando la oportuna constancia en la escritura- es identificarse como un administrador capacitado para el negocio que va a llevar a cabo, enumerando los documentos y acuerdos sociales que así lo acreditan. En este caso en concreto,  debe presentar los documentos que le facultan para llevar a cabo esta operación  concreta. No olvidemos que el representante debe estar autorizado tanto en cuanto a su cargo como, en su caso,  a la operación concreta (no olvidemos que para la venta de un inmueble es necesario que esté autorizado junta general cuando su valor supere el 25% de los activos de la sociedad).

El notario, como garante de la legalidad, enjuiciará dichas afirmaciones y la documentación que la corrobora y en lo que se denomina “juicio de suficiencia”, el notario juzgará que las facultades con las que actúa, en nuestro caso, el vendedor, son suficientes para el negocio que quiere llevar a cabo: la venta de un inmueble. Este juicio será facilitado cuando la persona que actúa por la sociedad vendedora es la misma que resulta de la información del Registro Mercantil ¿pero y si no lo es?

Cuando el Administrador que interviene en la escritura aparece ya inscrito, la capacidad para poder llevar a cabo el negocio de venta resulta de la condición que invoca y que refrenda la información del Registro Mercantil.  De esta forma, el juicio de suficiencia y la labor notarial se simplifica  enormemente: la afirmación respecto al cargo y la documentación aportada coincide con la información del Registro Mercantil.

En la medida que dicho razonamiento resulta de la información mercantil y de la documentación que exhibe el vendedor,  una vez que se haga por el notario el juicio de suficiencia, no es necesario aportar en el Registro de la Propiedad la documentación que fundamenta la conclusión del fedatario público, ya un Registrador, en este caso mercantil, ha considerado ajustada a Derecho una determinada documentación para considerar nombrado un cargo. No procede que, ahora a otro registrador que sería el de la propiedad, vuelva a calificar nuevamente la misma documentación para llegar a la conclusión de que quien se presenta como administrador, ciertamente lo es, cuando la información del Registro Mercantil se presume veraz y todo lo anterior no hace sino confirmarla.

Por el contrario, si en el Registro Mercantil no figura inscrito el cargo de Administrador de la persona que comparece ante el notario, es el notario quien debe de sopesar si la documentación que se le entrega es suficiente para desvirtuar la presunción de veracidad del Registro Mercantil y reconocer que dicha persona cuenta con facultades suficientes para llevar a cabo la venta en nombre de la sociedad por la que actúa. Este juicio de valor del notario -conocido como “juicio de suficiencia”- requiere que este acredite mediante la oportuna prueba en contrario en la propia escritura de compraventa que la información del Registro Mercantil que se presume como veraz, en este caso no es correcta. Esta prueba en contrario se articula mediante la constancia en la escritura de compraventa de todos los  hechos y circunstancias que se exigen en el Registro Mercantil para inscribir el cargo de administrador. De esta forma, igual que el Registro Mercantil a la vista de todos estos elementos de juicio inscribe el nombramiento de un administrador, ahora el Registrador de la Propiedad contará con  la información necesaria para reconocer que una persona puede vender un inmueble de una sociedad al ser su administrador, lo cual, de una forma excesivamente simplista, se podría decir que es lo que se busca vía inscripción en el Registro Mercantil y la información que este suministra.

Acorde al razonamiento expuesto, en la escritura de compraventa se tendrá que dejar constancia del cumplimiento de las formalidades y requisitos que son necesarios para inscribir el nombramiento de una persona como administrador en el Registro Mercantil.  Para ello hemos de acudir, principalmente, a los artículos 95, 97 y del 107 al 112 del Reglamento del Registro Mercantil que, entre otras cuestiones, atiende a la validez del acuerdo de la Junta General que nombra al administrador –en su caso, convocatorias publicadas-, la aceptación del administrador nombrado y la notificación/consentimiento del anterior cargo que certificaba los acuerdos. Con este último requisito se pretende que exista una sucesión entre el anterior administrador y el nuevo, de forma que exista algo parecido a una cadena que dé seguridad al cambio efectuado, pues si el anterior no está de acuerdo con dicho cese, deberá actuar en Derecho o, como mínimo, no constará la aceptación de su cese. Esta ruptura de la cadena de nombramiento de administradores, al no contar con la firma del anterior administrador, no supone que jurídicamente el nuevo administrador no lo sea, pero será una señal que deberá tomarse en cuenta a la hora de valorar, por todos,  los riesgos  de la operación de compra del inmueble.

4.- La debida gestión en el Registro de la Propiedad de la compra.

El Boletín Oficial del Estado publica las resoluciones de la Dirección General de los Registros y Notariado que resuelven los recursos que se presentan ante las negativas de los Registros de la Propiedad a inscribir escrituras de compraventa. Todas estas escrituras están intervenidas por fedatario público y no en todas ellas se da la razón a quien compró, quedándose en estos casos la compra sin inscribir en el Registro de la Propiedad, con todos los problemas que ello conlleva y el descredito del profesional que asesora la operación. Por lo tanto, la intervención notarial no es sinónimo de inscripción en el Registro de la Propiedad y, si bien es necesario dejarse asesorar por el Notario, no es menos cierto que el comprador / su asesor no debe desentenderse del negocio como si no se tuviese interés en el mismo.

Cuando al Registrador de la Propiedad se le presente la escritura de compraventa para su inscripción, a través de la constancia en la misma, bien mediante la oportuna transcripción o testimonio de los referidos hechos, circunstancias o documentos, el Registrador contará los elementos de juicio suficientes para pronunciarse sobre la contradicción entre la realidad registral y la extraregistral, dándole prevalencia a esta segunda: el administrador de la sociedad no es el que figura en el Registro Mercantil.

Con todo lo expuesto y, al menos de una forma teórica, habremos salvado adecuadamente el problema objeto de estudio en este artículo. No obstante, la compra de un inmueble debe analizarse con un carácter finalista y no limitarse al otorgamiento de la escritura, que no deja de ser sino el medio para su necesaria inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por ello, tomando en consideración que el final pretendido es la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad, una vez consensuados todos los términos con el notario, debe confirmarse que el negocio así acordado será debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

El Derecho es un sistema jurídico complejo abierto a multitud de interpretaciones, tal como se ha puesto recientemente en evidencia en decisiones muy controvertidas de nuestro Tribunal Supremo. Ello puede extrapolarse al ámbito registral. Hay disparidad de criterios en los Registros de la Propiedad, por lo que, aprovechando que los Registros de la Propiedad tienen obligación legal de atender las consultas, es necesario tener en consideración el criterio del Registro de la Propiedad concreto en el que se inscribirá la compra. Esta consulta en el Registro suele ser muy rápida, por lo que no perjudicará la rapidez y seguridad del negocio y que no deja de ser más que el cumplimiento de la obligación del adecuado asesoramiento del profesional que intervenga en la compra.

  • El presente artículo es una opinión personal que en ningún momento se presenta como un elemento a tomar en consideración en el supuesto de posibles operaciones de compraventa de inmuebles.

 

Autor: Carlos Vecino Ejarque www.picossi.com

Picossi Asesores Legales y Tributarios.