La caída del Real Decreto-ley 8/2026 en el Congreso de los Diputados ha vuelto a generar incertidumbre en el mercado del alquiler. La norma incluía dos medidas de gran impacto: la prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos de vivienda habitual y el límite del 2% a la actualización anual de las rentas.
Tras su derogación el pasado 28 de abril, propietarios e inquilinos mantienen posiciones enfrentadas sobre qué contratos pueden acogerse todavía a esas medidas y cuáles no.
Según un informe elaborado por la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid, COAPIMADRID – AIM, las obligaciones derivadas del decreto únicamente podían exigirse mientras la norma estuvo vigente. Por ello, consideran que, una vez derogado el texto, las facultades previstas en él no pueden consolidarse automáticamente ni convertirse en derechos definitivos.
Contratos que vencían mientras el decreto estuvo vigente
El informe distingue varios escenarios. En primer lugar, los contratos de alquiler cuya fecha de vencimiento se situaba entre el 22 de marzo —día en que se aprobó el RDL— y el 28 de abril —fecha de su derogación—.
En estos casos, si el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria de forma fehaciente dentro de ese periodo, el contrato sí podrá extenderse mediante prórrogas anuales hasta un máximo de dos años.
Sin embargo, para los contratos que expiraban en esas mismas fechas pero cuyos arrendatarios no realizaron una solicitud formal y acreditable, la prórroga extraordinaria no resulta aplicable y el contrato finaliza conforme a lo pactado inicialmente.
Qué ocurre con los contratos posteriores al 28 de abril
La principal controversia jurídica afecta a los contratos cuya finalización está prevista después del 28 de abril de 2026.
De acuerdo con el criterio jurídico de COAPIMADRID – AIM, aunque el inquilino hubiera pedido la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, la falta de convalidación parlamentaria del decreto impide que dicha solicitud produzca efectos automáticos.
En consecuencia, el contrato solo continuará si el propietario aceptó expresamente la prórroga. En caso contrario, el arrendamiento terminará en la fecha prevista.
La misma conclusión se aplica a aquellos contratos posteriores al 28 de abril en los que el inquilino ni siquiera llegó a solicitar formalmente la extensión extraordinaria durante la vigencia del decreto.
José Merino, asesor jurídico de COAPIMADRID – AIM, considera que la derogación del RDL 8/2026 ha vuelto a introducir un escenario de “inseguridad jurídica” en el mercado inmobiliario.
Sumar prepara un nuevo decreto y surgen acusaciones de fraude de ley
Tras el rechazo parlamentario del texto, Sumar pretende impulsar nuevamente la medida mediante otro Real Decreto-ley. La formación liderada por Yolanda Díaz trabaja ya en un nuevo borrador con el objetivo de aprobar otra prórroga extraordinaria de los alquileres.
La iniciativa ha generado críticas en sectores jurídicos, especialmente porque contradice el discurso mantenido por el propio Gobierno durante la vigencia del decreto derogado. Desde el Ministerio de Consumo se trasladó a inmobiliarias y grandes tenedores que los contratos que vencieran entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 podían acogerse a la extensión extraordinaria. También defendieron públicamente esa interpretación dirigentes como Ernest Urtasun o Mónica García.
No obstante, la intención de aprobar un nuevo decreto ha sido interpretada por diversos expertos como una admisión implícita de que la prórroga no quedó consolidada para todos los contratos. Según un magistrado consultado por idealista/news, el Gobierno sería consciente de que, tras la no convalidación parlamentaria, la medida perdió eficacia jurídica y por eso intentaría reactivar temporalmente sus efectos mediante nuevos decretos sucesivos.
Ese mismo juez advierte de que recurrir reiteradamente al Real Decreto-ley pese a conocer su falta de apoyo parlamentario podría constituir un “abuso de derecho” y un posible “fraude” en el uso de esta figura legislativa.
Por su parte, José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cuestiona además que la medida cumpliera realmente con el requisito constitucional de “extraordinaria y urgente necesidad”, recordando que el decreto pretendía extender sus efectos hasta diciembre de 2027.
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