La modalidad de alquiler por habitaciones es una forma de alquiler que puede ser una inversión muy ventajosa para los propietarios, ya que sus contratos no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no deben seguir, por lo tanto, algunos preceptos que limitan el alquiler de viviendas completas. Es el Código Civil quien regula estos alquileres, salvo que las habitaciones se arrienden como vivienda habitual.
El alquiler de habitaciones no está obligado a una duración mínima, a unas cuantías determinadas, ni a la imposición de fianzas. Si la vivienda pertenece a una zona considerada tensionada, tampoco va a sufrir limitaciones en los precios (al menos hasta los contratos de 2025, fecha de la aprobación de la Ley de la vivienda 12/2023, con la que la situación ha cambiado).
A pesar de la aparente libertad de negociación entre propietarios e inquilinos en el alquiler de habitaciones, existen una serie de obligaciones de ambos que si deben cumplirse:
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Las obligaciones del propietario en el alquiler por habitaciones
- Alquilar la habitación en un estado salubre y apto para la vida cotidiana: debe garantizar que la habitación reúne unos requisitos mínimos de habitabilidad (iluminación, ventilación, aislamiento térmico, etc.).
- No entrar en la habitación del inquilino sin permiso, respetando su intimidad y privacidad, salvo que sean espacios comunes.
- Declarar los ingresos del alquiler ante la Agencia Tributaria.
- Respetar límites de precios en zonas tensionadas cuando la habitación se alquile para uso habitual.
- Registrar el contrato en la Ventanilla Única Digital: con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, el contrato se deberá registrar en una plataforma digital unificada para el control por parte de las autoridades.
- Depositar la fianza en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma.
Obligaciones del inquilino en el alquiler de viviendas por habitaciones
- Cuidar la habitación y los bienes que haya en ella
- Pagar la renta con puntualidad
- Respetar las normas de convivencia, sobre todo en espacios comunes
- Hacerse cargo del pago de suministros si así se ha pactado
Riesgos para el propietario en el alquiler de habitaciones
Además de las ventajas, el alquiler por habitaciones también tiene una serie de riesgos:
- Al tener una alta rotación de inquilinos habrá que elaborar mayor número de contratos, buscar nuevos inquilinos a menudo y se tendrá mayor riesgo de impagos.
- El mantenimiento de las zonas comunes puede ser más complejo al haber más de un inquilino, por lo que se tendrán que marcar unas normas claras de convivencia y definir responsabilidades frente a los destrozos.
- El propietario se verá obligado a arbitrar en conflicto de convivencia que pueden ser numerosos al coexistir personas diferentes entre sí que eso conlleva.
Redacción del contrato de alquiler por habitaciones
Aunque no existe una obligación legal de redactar un contrato entre las partes por escrito, es muy aconsejable hacerlo y detallar minuciosamente lo siguiente:
- Datos de identificación tanto del arrendador como el arrendatario y sus documentos de identidad.
- Establecer de forma pactada la duración del período de alquiler (legalmente no hay duración mínima)
- Precio del alquiler: forma de pago y la cantidad que se abonará en concepto de alquiler, así como su forma de pago (transferencia bancaria, efectivo, etc.).
- Fianza: Establece las mensualidades en concepto de fianza y las condiciones para su devolución, (tampoco es obligatoria).
- Descripción de la habitación, medidas, inventario del mobiliario y estado, y descripción de las zonas comunes.
- Acordar en el escrito unas normas de convivencia que especifiquen obligaciones de higiene y comportamiento, y responsabilidad de la higiene y cuidado de las zonas comunes.
- Anexos y cláusulas adicionales: que concreten aspectos que se necesite especificar como tenecia de mascotas , tabaco, visitas,etc
La nueva Ley de Vivienda y los contratos de alquiler por habitaciones
Con la aprobación de la nueva Ley de Vivienda se han establecido nuevos preceptos más estrictos para los contratos de alquiler de viviendas y en este caso el alquiler de habitaciones cuando su uso sea como vivienda habitual.
Además, la ley da competencia a las CCAA para establecer normativas particulares sobre el alquiler de habitaciones, respondiendo a las circunstancias concretas de cada zona.
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