Según recientes declaraciones de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez (1981) sobre la aplicación de las zonas tensionadas en Barcelona, “la Ley 12/ 2023 de Vivienda funciona y es posible intervenir el mercado del alquiler para bajar los precios y mantener la estabilidad de los inquilinos al tiempo que trabajamos por una mayor oferta hasta conseguir que todo el mundo pueda acceder a una vivienda a precio asequible”. Parece que las rentas de alquiler han bajado y sube el número de contratos de alquiler de vivienda.
Pero si miramos los datos del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat, a partir de las fianzas de los alquileres depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), el número de contratos está bajando y las rentas, salvo en Barcelona, no siguen una tendencia clara a la baja.
Algunos expertos opinan que la ministra está mirando hacia atrás y sus datos se basan en las fianzas registradas y no en el mercado actual. En las mayores ciudades de Cataluña el número de contratos ha descendido un 21,5% desde la Ley de Vivienda , mientras que las rentas de los arrendamientos solo han bajado en algunos casos
Trimestre por trimestre solo cuatro urbes siguen una tendencia a la baja en las rentas de alquiler: Tarragona, Girona y Cornellà de Llobregat. En el resto la tendencia ha seguido al alza o con repuntes. Estos datos no hablan de la eficacia de la regulación sobre los alquileres del Gobierno.
Si miramos la evolución histórica de los datos públicos, descubrimos que los contratos firmados en las 15 mayores ciudades de la autonomía durante el conjunto de 2024 están en mínimos desde 2009. Mientras, las rentas medias han marcado niveles récord.
Los datos muestran que desde que se aplicó la Ley 12/ 2023 de la Vivienda en 271 municipios de Cataluña, se ha destruido un 25% de la oferta de vivienda.
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La bajada en las rentas de alquiler no es uniforme
El Gobierno manifiesta acerca de los precios de los alquileres en Cataluña: “la declaración de zonas tensionadas en Cataluña ha provocado una rebaja del 3,7% en el precio de los alquileres residenciales en dichas zonas y de un 3,3% en el conjunto de Cataluña, con especial incidencia en Barcelona, donde los alquileres han caído un 6,4%”
Sin embargo, los datos de las fianzas registradas en Incasòl, muestran una bajada inicial cuando entró en vigor el tope a los precios, pero una subida posterior en los dos últimos trimestres de 2024. Esto se confirma en los 15 municipios catalanes de mayor población. Tan solo Girona, Reus, Tarragona y Barcelona acabaron el año con rentas de alquiler de vivienda inferiores a la de los primeros meses.
Barcelona, falso descenso del precio de los alquileres de vivienda
El aparente descenso en los precios del alquiler de vivienda del 6,3% que se ha dado en Barcelona, es muy cuestionado por los expertos. En el día a día la sensación es que los precios han seguido subiendo y esta aparente bajada habría que contrastarla con los datos de los barrios de la ciudad. La bajada en barrios caros, como Pedralbes, podría mostrar una falsa bajada generalizada.
Al margen de estas incógnitas, lo que también muestran los datos públicos es que las rentas medias cerraron 2024 en máximos históricos en la mayoría de las ciudades analizadas. Tan solo Mataró, Cornellà de Llobregat y Sant Boi de Llobregat registraron un alquiler medio inferior al del ejercicio 2023.
Caída en el número de contratos de alquiler de viviendas en 9 meses
El Gobierno catalán informa sobre un incremento del número de contratos en el último trimestre del año. El número de contratos había aumentado en 3.070 , con un promedio de un millar de nuevos contratos de media al mes. Pero los datos del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda basados en las fianzas del Incasòl muestran una subida mucho más moderada: apenas 624 unidades en toda la autonomía entre octubre y diciembre respecto a los tres meses anteriores y una caída de casi 2.700 unidades respecto al último trimestre de 2023 (30.411 unidades).En realidad los datos públicos reflejan una fuerte caída en el número de contratos desde el primer trimestre del año, justo cuando se hizo oficial el tope a los precios . Se paso de 34.503 contratos en toda Cataluña entre enero y marzo a 27.722 entre octubre y diciembre. Un descenso del 19,6% .
Si bien miramos en las grandes ciudades en el último trimestre, descubrimos que el volumen aumentó en Barcelona, Terrasa, Badalona, Mataró y Santa Coloma de Gramenet (con una horquilla de entre 2 y 172 contratos más, según la localidad), mientras que en las otras 10 urbes más pobladas el número bajó.
Alquilar es cada vez más una misión imposible
Los expertos opinan que no debe considerarse la bajada en las rentas de alquiler sin tener en cuenta su impacto sobre la oferta. En Barcelona, por ejemplo, no hay viviendas para alquilar. La realidad de los datos es que los precios de alquiler se estabilizan a medio plazo y la oferta desciende. Esto beneficia a los inversores y propietarios pero no a quien busca acceder a la vivienda y a quien tiene menos recursos.
La regulación estatal está beneficiando a los que ya son inquilinos pero en ningún caso a los que buscan una vivienda de alquiler, que no existe o que está llena de exigencias por parte de los propietarios. La oferta en Barcelona ha caído un 84% desde la pandemia.
Si antes 40 familias se disputaban un piso de alquiler, ahora son 54 familias las que compiten. Los propietarios eligen a las familias que le dan más seguridad que no siempre son las que más lo necesitan. El acceso al alquiler a pasado a ser patrimonio de una élite.
El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos destaca que “por regla general, los controles de alquiler provocan una caída del precio del arrendamiento, un aumento de la permanencia de los inquilinos en las viviendas de alquiler (el arrendamiento se vuelve un chollo) y una reducción del número de contratos”.
Y continua matizando que : “el control de precios del Gobierno actual no pretende bajar el precio de la vivienda, sino que suba menos que la inflación. En 2024, los pequeños propietarios pudieron aumentar el precio del alquiler en un 3%, porque así lo permitió el Gobierno. Los grandes también pudieron hacerlo al realizar una prórroga del contrato antiguo. Por tanto, solo los que alquilaron de nuevo una vivienda y eran grandes propietarios (un porcentaje escasísimo), así como los pequeños que alquilaron un piso por primera vez, tuvieron que bajar el precio del alquiler. Por tanto, es imposible que durante 2024 el importe de la vivienda de alquiler bajara, aunque una parte de los pisos más caros fueran al alquiler de temporada”.
En general los expertos inmobiliarios llegan a la conclusión que la Ley de Vivienda no está funcionando, es el peor enemigo del alquiler y es contraria a los intereses de los inquilinos,que cada día tienen menos oferta, de peor calidad y más cara. Esto es una huida hacia adelante”.
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