A pesar de la creciente subida del PIB en España y la bajada de la tasa de desempleo y el control de la inflación, el acceso a la vivienda en España no vive un buen momento. Los precios de la vivienda suben progresivamente sin que los salarios lo hagan al mismo ritmo. La dificultad para el acceso a la vivienda se sitúa como el principal problema del país, repercutiendo sobre todo en jóvenes y en los sectores económicamente más vulnerables.
El BCE establece su índice de sobrevaloración de la vivienda en un 14,3% en el primer trimestre de 2025, con una progresión, además, alarmante. El calentamiento en precio de la vivienda se dispara un 45% en términos reales (descontando la inflación) entre el último trimestre de 2013 y el primer trimestre de 2025. El precio de la vivienda ha crecido en 3 puntos porcentuales (récord histórico sin contar años del covid) desde el último trimestre de 2024 al primero de 2025. Según el Banco de España, se necesitan 7,8 años de renta bruta de un hogar para poder adquirir una casa.
El BCE para elaborar el índice de sobrevaloración de la vivienda contrastan el precio de la vivienda, el PIB, el interés real de la economía, relaciones entre el precio y alquiler de vivienda y otros datos de ingresos. El citado porcentaje de sobrevaloración del 14,3 % en España supera en mucho el 10’% de media en la UE.
El Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera situaba el precio de la vivienda entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024.
Por su parte, los expertos opinan que la progresión de los precios al alza, por ahora, no parece que vaya a cesar, mientras siga habiendo desequilibrios entre demanda agrandada y oferta insuficiente. Pero la vivienda sigue siendo atractiva para los inversores, dad la relación equilibrada entre rentabilidad del alquiler y el bono soberano.
Los últimos datos constatan esta subida constante de los precios de la vivienda. Los precios de la vivienda usada subieron un 15,3% interanual durante el tercer trimestre del año, y creciendo a su vez un 3,2% trimestral, estableciéndose el precio medio en 2.517 € / m2.
La sociedad de tasación confirma esta progresión en sus informes, estableciendo el precio de la vivienda nueva y usada en 2.047 euros el metro cuadrado en septiembre, con una subida interanual del 6,9%, y variaciones anuales entre el 4% y el 9%.
Los datos del Ministerio de la Vivienda para el 2º trimestre 2025 muestran subida de los precios de la vivienda libre del 10,4% interanual, alcanzando 2.093,5 €/m2. A su vez el INE establece la subida de los precios en el 12,7% interanual en el segundo cuarto de 2025.
Gran desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda
La principal causa de la sobre valoración de la vivienda en España es el gran desequilibrio existente entre la subida en la demanda de viviendas y la escasa creación de vivienda nueva.
Los datos del INE reflejan que se han realizado 700.000 compraventas de viviendas de junio 2024 a junio 2025. Este elevado volumen de operaciones choca, sin embargo, con la variable demográfica que nos muestra que hay 4,3 millones más de personas y 3,2 millones más de hogares que en 2007. Es decir, mucha más demanda.
En lo referente a la oferta de viviendas, la creación de vivienda nueva creció un 17% hasta mayo de 2024 y un 13% hasta mayo de 2025 y generándose 132.000 nuevos visados de mayo 2024 a mayo de 2025. Es presumible que estas subidas sigan en progresión en el futuro inmediato, pero también es claro que serán insuficientes ante el déficit acumulado de vivienda de más de 500.000 desde 2021. Tan solo se esperan 140.000 nuevas viviendas cerrando 2025 y 150.000 para 2026.
Máxima sobrevaloración pero sin riesgo de burbuja
En la mayoría de las CCAA y en especial en Baleares y Madrid, los precios de la vivienda se han ido apartando de los salarios, provocando la sobrevaloración de los inmuebles en el mercado.
A pesar del miedo que estos datos puede provocar en el sector inmobiliario, la mayoría de expertos coinciden que las circunstancias actuales son muy diferentes a las del periodo 2008-2012 y se descarta una burbuja inmobiliaria. Entre las principales razones:
- Actualmente, no se percibe un exceso de oferta de vivienda
- La deuda de los hogares no alcanza el 42,5% del PIB, cuando en 2010 llegaba al 80%.
- El sector financiero está más protegido ante un hipotético cambio del ciclo del mercado residencial
- No se está observando relajación en las condiciones para la concesión de los créditos
- Los créditos del 5% del PIB, están muy alejados del 40% del PIB registrados a finales de los 2000.
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