El Parlamento Catalán ha aprobado el Decreto Ley de vivienda, con la novedad de obligar a los inversores a ofrecer un alquiler social a los okupas que lleven en casa seis meses y elevar al 40% el porcentaje de suelo destinado a VPO en las nuevas promociones en el Área Metropolitana de Barcelona.
Se trata de medidas muy negativas para el sector privado, desprotegiéndose en todo momento a los actores del negocio inmobiliario en toda la comunidad autónoma.
Este decreto ley 17/2019 de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda convalidado en el Parlamento, va a traer polémica ya que obliga a los inversores a ofrecer alquileres sociales a okupas que hayan ocupado una vivienda vacía (adquirida tras una ejecución hipotecaria, en dación en pago o desahucio) si los mismos demuestran que estaban ocupando la vivienda desde antes del 30 de junio de 2019 (6 meses). Los bancos o fondos tampoco se salvarán aunque interpongan denuncias por ocupación ilegal.
Este alquiler social podrá variar en un rango desde el 10% al 18% sobre los ingresos de la unidad familiar ponderados. Este porcentaje (del 10%, 12% o 18%) dependerá esencialmente del indicador de renta de suficiencia de Cataluña.
En el caso de viviendas adjudicadas tras un procedimiento de ejecución hipotecaria, los inversores deberán ofrecer al ejecutado un alquiler social durante cinco años (si el arrendador es persona física) o de siete años (si es una empresa). También estarán obligados a renovar el contrato de alquiler social si los ocupantes siguen en una situación vulnerable. Esta medida le parece a la Asociación de Promotores de Cataluña muy grave porque “va más allá del texto de la Iniciativa Legislativa Popular de Emergencia Habitacional, aprobada por el Parlament de Cataluña, y representa un claro exceso legislativo que vulnera la seguridad jurídica y compromete la viabilidad de las empresas y de sus trabajadores”.
¿Qué ocurrirá a partir de ahora? ¿Expropiación forzosa?
Hasta ahora, la expropiación forzosa temporal de una vivienda vacía podía ser frenada en el caso de que los inversores hubieran denunciado ante un juez la ocupación de sus inmuebles, ahora los tribunales no servirán para evitar esa cesión a la Generalitat de las viviendas para que vivan los okupas. La nueva normativa afectará a bancos y fondos de inversión con decenas de viviendas a ceder sus propiedades para los okupas cuando estén vacías sin causa justificada.
A partir de ahora cuando un terreno cambie de uso para poder desarrollar viviendas sobre él, se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible (antes era el 30%). Este cambio también impactará en solares no urbanizables que quieran pasar a urbanizables, debiendo incorporar también un 40% de reserva para VPO.
Tanteo y retracto para ayuntamientos, entidades sociales y Generalitat en viviendas adjudicadas tras una ejecución hipotecaria. Las administraciones y entidades sociales tendrán más oportunidades para adquirir viviendas vía tanteo y retracto para destinarlos a alquiler asequible, a través de la ampliación hasta en 2027 del plazo para ejercer estos derechos. También permite a la Generalitat aplicarlo en segundas y terceras transmisiones de viviendas anteriormente adquiridos por grandes tenedores.
“Control del índice de precios y mayor oferta”
El decreto ley contempla un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y obliga al arrendador a comunicarlo al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento y que conste en dicho contrato. En caso de incumplimiento el propietario puede acarrear multas de hasta 9.000 euros.
El decreto ley contempla medidas para activar y generar más suelo destinado a vivienda de protección oficial:
- Los solares vacíos de titularidad municipal destinados a construir viviendas de protección oficial se podrán movilizar gradualmente: Se incorporan mecanismos que implican, de inicio, elaborar un inventario (en un plazo de un año) del patrimonio público de suelo y vivienda y también elaborar, en el plazo de 2 años, un programa de actuación concertada para poner a disposición de la ciudadanía viviendas de protección oficial en régimen de alquiler.
- Destino de los suelos que reciben los ayuntamientos en concepto de cesiones de aprovechamiento urbanístico a vivienda protegida de alquiler.
- El Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH), que se aprobará antes de un año, permitirá reservar para vivienda protegida un mínimo del 50% del techo en suelo urbanizable y un 40% en suelo urbano no consolidado, en los municipios con demanda residencial fuerte y acreditada. En el Área Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima será del 40% del techo en suelo urbanizable delimitado y del 40% en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global de los usos principales a uso residencial.
Las Asociaciones Promotoras en contra
La Asociación de Promotores de Cataluña valoran muy negativamente este Decreto Ley, consideran que tendrá efectos contrarios a los pretendidos, reduciendo el parque actual de viviendas en alquiler, e impedirá que se construya uno nuevo, al mismo tiempo endurecerá la selección y valoración de los posibles arrendatarios.
