Las arras penales en un contrato de venta

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El contrato de arras es aquel acuerdo jurídico firmado por el vendedor y comprador durante el proceso de compraventa de inmueble, por el cual se garantiza el derecho de reserva del inmueble objeto de transmisión a través de una cuantía económica como señal.

Por ello, al ser un acuerdo previo al contrato de compraventa, debe estar compuesto por todas las condiciones propias del contrato definitivo, tales como, los nombres del comprador y vendedor, descripción del inmueble del proceso y su precio o los requisitos de pago del coste.

El contrato de arras tiene diferentes modalidades, pero en esta ocasión vamos a enfocarnos en el contrato de arras penales.

¿Cuál es la finalidad de las arras penales?

Las arras penales son una variedad del contrato de arras. Tienen como objetivo garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa acorde a una previa liquidación de los daños y perjuicios, aunque no impide la exigibilidad de cumplimiento.

Estas arras se muestran como un método de garantía, ya que liquida perjuicios y casos si el comprador o el vendedor incumplen el contrato. Si es el primero el que incumple, el vendedor tiene dos opciones: reclamar que cumpla con el contrato o conservar las arras como indemnización por los perjuicios y daños.

Si, por el contrato, es el vendedor, al comprador le puede ser devuelto las arras duplicadas o puede reclamar el cumplimiento del acuerdo.

¿En qué consisten las arras penitenciales?

Por un lado, existen las arras penitenciales que son aquellas que aseguran el desistimiento, esto quiere decir que alguna de las partes puede desvincularse del acuerdo sin que la otra parte pueda reclamar cualquier tipo de indemnización o cumplimiento. En el caso del vendedor, este podrá desistir, pero tendrá que entregar la señal aportada por el comprador duplicada, mientras que el comprador perderá las arras entregadas.

Sin embargo, las arras penales son aquellas que no funcionan como anticipo del coste del proceso de compraventa ni da la oportunidad a las partes implicadas a desligarse del acuerdo.

Dos opciones de devolución de arras penales

Previamente a firmar un acuerdo de arras penales, cabe detallar cómo funciona la devolución de estas:

  • Cuando el vendedor incumple, se le devolverá las arras duplicadas al comprador, pudiendo este reclamar que el contrato sea cumplido.
  • Cuando el comprador incumple, perderá las arras aportadas y el vendedor tendrá la opción de reclamar el cumplimiento del acuerdo.

Por ello, cualquiera de las partes únicamente podrá eximirse de cumplir el acuerdo si se le ha capacitado expresamente para ello. Si no se le ha facultado, la otra parte podrá reclamar tanto la resolución de intereses o daños y perjuicios, así como el cumplimiento obligatoriamente del contrato.

Información a dar en el acuerdo

Dentro del contrato de arras penales, deben aparecer todos los siguientes datos que son requeridos para un contrato de compraventa:

  • Forma de pago
  • Firma del vendedor y comprador
  • Cantidad económica como arras
  • Descripción de la vivienda
  • Coste final de la vivienda
  • Gastos de compraventa y su distribución
  • Información personal de partes implicadas
  • Clasificación de contrato de arras que se va a firmar
  • Fecha máxima para formalizar el acuerdo

Similitudes y discrepancias entre cláusula penal y arras

La cláusula penal es una condición cuyo objetivo reside en castigar o sancionar a la parte que no cumpla con el acuerdo. Esta cláusula debe ser pactada por ambas partes y aparecer expresamente en el contrato, debido a que puede conllevar eximentes, condicionamientos o exenciones.

Las posibles sanciones aparecen recogidas en los artículos 1153 y 1152 del Código Civil, que exponen que el castigo podrá consistir en una indemnización por los perjuicios y daños ocasionados y en abonar los intereses en el supuesto de que no se haya cumplido el contrato y no se haya acordado otra sanción. La pena solo será válida si cumple con las disposiciones pertenecientes al Código Civil.

En su artículo 1153, el Código Civil estipula que: “la parte perjudicada puede optar por exigir el cumplimiento forzoso vía judicial de la obligación contraída en el contrato e incumplida por la otra parte, salvo que expresamente haya renunciado a ese derecho mediante cláusula escrita en el contrato.

Por ello, la cláusula penal y las arras, ambas, garantizan que se cumple con lo acordado entre las dos partes. Sin embargo, la segunda se caracteriza por realizarse la entrega justo en el momento de la firma del contrato, mientras que en el primer caso, esto se da tras haberse incumplido el acuerdo. En este supuesto, al no haber una cuantía previa aportada, la cláusula dictamina una cantidad concreta para indemnizar por los daños y perjuicios que la parte responsable del incumplimiento haya causado en la otra persona.

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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