El valor de las cosas 2

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Siguiendo en la línea de valoraciones de inmuebles en general, marcada en mi anterior articulo, voy a profundizar un poco más sobre algunos aspectos, que creo son esenciales, a la hora de tener en cuenta valores necesarios para una buena valoración.

Existen varios tipos de valor, dependiendo del fin para el que sea necesaria la valoración del inmueble. No es lo mismo la motivación de un promotor inmobiliario, para el desarrollo de una promoción de inmuebles, que la de un particular cuando su inmueble va a ser expropiado por el incumplimiento de pagos, bien con entidades de crédito o con cualquier otra entidad o particular con las que esté comprometido.
La valoración inmobiliaria ocupa un lugar destacado en la economía del pais, de hecho, la precaria situación a la que en un momento dado llegamos en este sector, vino producida entre otras razones por la fatal valoración que se hizo de inmuebles en esos años. Esto provocó una caida total del sector no sólo inmobiliario, sino también de todos los sectores que se solapan con él.

Estoy totalmente de acuerdo con D. Felipe de Lama Santos, director académico de la Sociedad Española de Valoraciones, quien pronunció en Sevilla una conferencia sobre Conceptos básicos y prácticos sobre valoraciones de inmuebles de la que traigo a continuación algunos conceptos. También aportaré otras opiniones personales sobre este tema.
Para determinar el precio de un inmueble, los profesionales no sólo han de saber valorar en referencia a otros inmuebles parecidos que se pueden dar en el mercado en general y en especial en el ámbito de valoración de ese inmueble en concreto, se han de tener en cuenta otros criterios que son tan válidos o más que las propias fórmulas o procedimientos analíticos que se emplean.

Así podemos hablar de la construcción. Los elementos constructivos de un determinado inmueble van a marcar la diferencia con otro del mismo entorno, y el técnico ha de ser exquisito a la hora de elegir los testigos que van a validar el informe de valoración final. Es imprescindible que el técnico conozca las calidades constructivas de todos los elementos que van a formar parte del estudio de mercado. Debe conocer el valor de cada elemento constructivo para poder comparar de una forma eficaz y trabajar con criterios objetivos tratando de olvidar los afectivos que todo propietario tiene por un inmueble y que tienden a valorarlo por encima de su precio de mercado.

Para dar un precio sobre un inmueble hay que tener un profundo conocimiento del mercado y sus variables, pero también saber que hay aspectos que dan mucho o poco valor a un tipo de inmueble. Hablamos de las características intrínsecas y extrinsecas que rodean a un determinado inmueble. No olvidando los aspectos legales que afectan de una manera directa en la valoración: Derchos Reales, Normativas municipales, urbanismo, ley del suelo, estadística…

La divulgación sistemática de la información tiene una importancia relativa en esta nueva sociedad que vivimos donde con solo pulsar un botón estamos informados, comunicados, etc… y esta situación nos lleva la mayoría de las veces, a tener una gran cantidad de datos, que por el volumen tan dispar que aportan, somos incapaces de digerir. La información es algo necesario, por supuesto, pero tanto el emisor, a la hora de lanzar información, como el receptor al interpretarla deben saber analizarlas y utilizarlas con eficacia. Es decir, deben tener actualizados sus conocimientos y saber aplicarlos en el desarrollo de su trabajo.

Existen determinados Entes, que nos ayudan a comprender el valor de los inmuebles desde muy diferentes puntos de vista. Conociendo quienes son y cómo funcionan, nos ayudarán a entender como es el procedimiento de valoración para cada circunstancia que se haya determinado. Así por ejemplo:
El Instituto Nacional de Estadística (INE), es un organismo autónomo de carácter administrativo, con personalidad jurídica propia, adscrito al Ministerio de Economía y Competitividad a través de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa.
Se rige, básicamente, por la Ley 12/1989, de 9 de mayo, de la Función Estadística Pública (LFEP), que regula la actividad estadística para fines estatales la cual es competencia exclusiva del Estado, y por el Estatuto aprobado por Real Decreto 508/2001 de 11 de mayo.

La Ley asigna al Instituto Nacional de Estadística un papel destacado en la actividad estadística pública encomendándole expresamente la realización de las operaciones estadísticas de gran envergadura (censos demográficos y económicos, cuentas nacionales,
estadísticas demográficas y sociales, indicadores económicos y sociales, coordinación y mantenimiento de los directorios de empresas, formación del Censo Electoral…).
Además existen los siguientes órganos colegiados con importantes competencias en materia estadística: Consejo Superior de Estadística, Comisión Interministerial de Estadística y Comité Interterritorial de Estadística.

En todos ellos el INE desempeña un importante papel. Todas las variables que podremos
encontrar en cualquiera de estos datos, nos será de gran ayuda a la hora de interpretar mejor una determinada zona de actuación, un territorio o un determinado entorno
de valoración.

El Índice de Precios de Vivienda (IPV), emitido por el I.N.E., tiene como objetivo la
medición de la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio
libre, tanto nuevas como de segunda mano, a lo largo del tiempo.
La fuente de información utilizada para el cálculo del IPV procede de las bases de
datos sobre viviendas escrituradas que proporciona el Consejo General del Notariado, de donde se obtienen los precios de transacción de las viviendas, así como las ponderaciones que se asignan a cada conjunto de viviendas con características comunes.

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REVISTA INMONEWS, Nº 2, Junio. Pág. 24.

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