Han pasado varios meses desde la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda. Si vemos la situación del mercado de alquiler de vivienda, aquello que los profesionales inmobiliarios veníamos destacando como grandes defectos de la Ley empieza a plasmarse en el mercado. Así, los pisos de alquiler para vivienda habitual están desapareciendo del mercado y los que están aún es a precios de alquiler más caros y con condiciones para el arrendatario más gravosas en cuanto a garantías y avales.
Uno de los principales lastres que la Ley de la vivienda ha supuesto para los propietarios es intentar que sea la propiedad privada la que supla la función social de la vivienda. Esta corresponde a las Administraciones Públicas. Las medidas que al efecto prevé la Ley son totalmente contraproducentes puesto que se están retirando viviendas del mercado de alquiler que hasta ahora estaban disponibles.
Es notorio en el mercado el incremento de viviendas vacías, retiradas del mercado de arrendamiento, así como el trasvase de pisos al alquiler turístico o de temporada.
Esta retirada de inmuebles del mercado no se debe a que la rentabilidad del alquiler de vivienda haya bajado. La retirada se debe al temor de que el inquilino se pueda declarar en situación de vulnerabilidad sobrevenida y sea inviable el iniciar medidas inmediatas de desahucio contra él.
Zona tensionada y gran tenedor de viviendas: soluciones ineficaces
Tampoco ayuda a la situación la declaración de zonas tensionadas, algo que ya se está llevando a la práctica en algunas Comunidades Autónomas. La limitación en la subida de los alquileres de vivienda en estas zonas hace que los propietarios, especialmente aquellos pequeños inversores que tienen pisos hipotecados, rehúyan el alquilarlos. El límite de subida de la renta desincentiva la inversión pues el propietario sí seguirá sometido al incremento de la hipoteca de vivienda por subida de tipos y demás gastos que la adquisición y mantenimiento de un inmueble conllevan.
A ello hay que unir también la definición de “gran tenedor” que baja de 10 a 5 inmuebles. Esta figura inicialmente se pensó para frenar el alquiler especulativo de los grandes fondos de inversión. La realidad es que está castigando al pequeño inversor que depositó su ahorro en unos activos inmobiliarios que ahora no puede rentabilizar.
La Exposición de Motivos de la Ley justifica su contenido en el hecho que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda asequible. La realidad nos está demostrando que las medidas no han sido acertadas en absoluto pues olvida que es el Estado el que debe asegurar el acceso a una vivienda digna. Esta responsabilidad debe ser especialmente con los colectivos más vulnerables, y no puede pretenderse que sean los particulares los que suplan esa función estatal.
Así pues, como ya veníamos diciendo desde el Anteproyecto de Ley de la vivienda, las medidas adoptadas han sido insuficientes. Además son totalmente contrarias al fin pretendido. Pero para ver eso hay que estar en la realidad del mercado inmobiliario. Sino lo estás, al menos debemos escuchar lo que estos te tengan que decir.
Una vez más, el legislador nos ha demostrado vivir al margen de la realidad.
Ana Moreno Ramírez
Abogada y API
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