Obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento

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Obligaciones y derechos contrato arrendamiento

¿Quién paga las reparaciones y obras en un piso de alquiler?

La norma general es que pague el arrendador, es quien debe hacerse cargo del pago de todos los arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad según lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato)  y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.

En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»

Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?

La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.

Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.

No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.

Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:

     –   Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.

     –   Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.

     –   Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.

     –   Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa 

     –   O también aquellas que sean impuestas por  la autoridad competente 

Tales obras de conservación no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio. Así, por ejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa, el saneamiento de la red de desagüe, los daños por humedades en estructura, muros y apoyos, o las de refuerzo de vigas.

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Quedan excluidas de la obligación impuesta al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Según el artículo 22.1 de la LAU, el arrendador podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la “ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. Además, deberá avisarle con tres meses de antelación.  En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, “salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada”. Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que “tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”.

Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra. 

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