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La acusación más dura sobre las empresas infractoras: actuaron como un cártel
De las sanciones recibidas por las afectadas, la que más me sorprende no es la económica (1) sino la que corresponde a la calificación de la conducta de las requeridas: actuaron ─dice el expediente sancionador─ como lo hace un cártel. (2)
La asociación de la conducta de cártel inmobiliario, económico o empresarial con otros cárteles menos santos y de siniestra fama es inevitable.
Y es poco consuelo que haya cárteles legalizados como la OPEP o que algunos otros también lo sean o hayan estado o sido reconocidos legalmente. La carga negativa de la palabra cártel es un veneno corrosivo.
La connotación negativa de ese calificativo es la peor publicidad que pueda recibirse. Así que el golpe de fama y prestigio de los afectados ha debido de ser intenso. Espero, por su bien, que hayan creado y aplicado el correspondiente plan de comunicación de crisis… y que les haya salido bien.
Pero… ¿qué es un cártel?
En este blog (3) se lee:
La CNMC define un cártel como «la actividad que consista en coordinar el comportamiento de una empresa en el mercado o influir en los parámetros de competencia a través de conductas tales como la fijación, directa o indirecta, de precios, de otras condiciones comerciales o de servicio, de cuotas de producción o de ventas, los intercambios de información sobre precios a aplicar o cantidades proyectadas; el reparto de mercados, incluidas las pujas fraudulentas, la restricción de las importaciones o las exportaciones o los boicots colectivos, todas ellas comprendidas en el concepto de cártel.»
Indicándose a continuación una lista no cerrada de conductas, que pueden ampararse en esa definición.
En el blog salmón (4) encontramos esta descripción de la finalidad de un cártel:
- Reducir o eliminar la competencia dentro de un mercado, en el que ‘operando’ cada empresa por separado aumentaría la competencia entre las distintas compañías.
- Establecer un mayor control sobre la producción, y por tanto de la oferta en el mercado.
- Los productores obtienen mayor poder de mercado y también un ‘sobre beneficio’, en detrimento de los intereses de los consumidores.
Y en el propio expediente sancionador (5) se dice:
En el concepto de cártel […] subyace la idea de que el mismo debe comprender todo acuerdo o práctica concertada entre dos o más competidores cuyo objetivo consista en coordinar su comportamiento competitivo en el mercado o influir en los parámetros de la competencia mediante prácticas tales como, entre otras, la fijación o la coordinación de precios de compra o de venta u otras condiciones comerciales.
Y a continuación explica por qué las conductas de las empresas denunciadas son inscribibles en esa descripción.
Hay muchas más referencias posibles pero lo recogido es suficiente para hacernos la siguiente pregunta:
¿Han formado un cártel inmobiliario las entidades afectadas?
Para la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) no hay duda: ¡Sí! Y por eso las sancionan.
Sin embargo, el caso NO está cerrado. Ya hemos hablado de los más que probables recursos judiciales (6) que interpondrán la mayoría de ellas; la duración del procedimiento ─llegarán a Estrasburgo, probablemente─ y, mientras tanto, la inseguridad que para la idea del MLS y la Venta Compartida ha generado este expediente sancionador.
Y también hemos indicado (6) (7) y sobre todo el (8), el apoyo firme en el que los sancionados pueden apoyarse para su defensa legal.
Pero, mientras tanto…
¿Qué puede /debe de hacerse tras este asunto del cártel inmobiliario?
La inseguridad resultante de la calificación de cártel sobre esas empresas y otras consecuencias derivadas (9) es evidente a la luz de las conductas sancionadas. Pues… ¿sólo esas empresas alrededor del MLS afectado, han actuado así o lo siguen haciendo?
La miríada de MLS o bolsas de inmuebles compartidos o redes de oficinas ─franquiciadas o no─ asociaciones con bases de datos de inmuebles que pueden ser usados por sus socios, distintos al sancionado, ¿actúan de forma distinta? ¿No tienen estandarizados sus honorarios? ¿No tienen reglas de conducta comunes que puedan entenderse como limitadoras de la competencia entre sus socios? ¿Qué pasa con las barreras de entrada a esas agrupaciones?
Lo que no actúen coordinada y sistemáticamente con otros competidores pueden estar tranquilos, pero ¿Y el resto? Recuérdese, que una de las características de los MLS actuales es su extenso arraigo en nuestro país, durante los años anteriores.
Nótese también que, incluso la guerra comercial sucia puede ser utilizada contra algunos, si otros ─enemigos suyos─ acuden a la petición de Clemencia ante la CNMC, de la que hablaremos en otra postal.
Así que sí, el problema genérico no es sólo de las empresas sancionadas y sus relacionados y asociados, sino también de los MLS independientes o distintos del sancionado.
Nótese que la corrección actual incluso no es exactamente a la idea del MLS, sino a la especial forma de haberse implantado en este caso concreto. Otras formas de llevar adelante esta idea pueden ser posibles y libres de sanción conductual por Consumo.
Pero no les dé la espalda a estos hechos; los problemas no desaparecen porque los ignoremos. Siguen ahí, al acecho.
La venta compartida está hoy necesitando una nueva redefinición en España si se quiere cumplir con las directivas europeas de Consumo. Preocúpese y ocúpese de ello, si usted participa en algún MLS.
Unas cosas más sobre MLS y cárteles
Así que, ante tanta inclemencia, sugiero al lector:
- Si pertenece usted a alguna de esas empresas sancionadas, aunque sólo sea a título de socio individual, inste a sus directivos para que preparen un plan de comunicación a los socios de cada una, para saber cómo seguir actuando, a partir de ahora mismo.
- Si pertenece a algún MLS no sancionado en esta ocasión ─el resto de bolsas de inmuebles compartidos─, haga lo mismo con los responsables. Exija normas de conducta precisas, claras y adaptadas a la sanción, aunque no pertenezca usted a ninguna de las afectadas directamente o aquella no sea firme judicialmente. La consulta adicional sobre este asunto, al servicio jurídico que tenga usted contratado en su agencia, es ineludible.
Por último, no crea que lo ocurrido no le afecta a usted, ni aún en el caso de que actúe independientemente. El expediente sancionador, con justificación ─total o parcial─ o sin ella, ha sido una lanzada al corazón de la venta compartida. Y a la renovación del estilo de trabajo tradicional.
La idea del MLS era y es una idea sensata. Sólo, necesita una acomodación a la legislación de Consumo europea.
Y si está ante un pleito de reclamación de honorarios, en algún caso de venta compartida, ¡cuidado! El abogado del contrario ya tiene en su arsenal destructivo una nueva arma: la etiqueta de cártel inmobiliario.
Despedida
Esto es todo, amigo. Volveremos pronto sobre otros aspectos terribles de este caso. Mientras tanto… ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es
Notas:
- La multa asciende en total a 1.251.331 €, repartida de forma no uniforme entre las siete empresas sancionadas.
- Páginas 110 a 113, del expediente sancionador, en el apartado: d. Existencia de cártel. Léase también el artículo de D. Alberto Esteban a este respecto: https://blog.cnmc.es/2016/02/19/que-es-un-cartel/
- Véase en: https://www.elblogsalmon.com/conceptos-de-economia/que-es-un-cartel
- Se encuentra en la página 110 del expediente sancionador, en el apartado: d. Existencia de cártel
- La vía administrativa ya ha concluido y no cabe recurso contra ella… pero sí está abierta la vía judicial, como ya expusimos en nuestros artículos anteriores.
- Léase nuestra anterior postal: Las conductas del MLS sancionadas, especialmente la referencia a la muy, muy, importante excepción a las conductas colusorias de un cártel. https://www.inmonews.es/conductas-mls-sancionado-cnmc/
- Léase nuestro anterior: ¿Tiempla la corona del MLS?, especialmente la referencia a las conductas de unos y otros ─algunos no sancionadas actualmente─ en el expediente, pero que podrían serlo más adelante. https://www.inmonews.es/tiembla-corona-inmobiliaria-mls/
- Léase nuestro anterior: La defensa del MLS ante la sanción de la CNMC, en https://www.inmonews.es/defensa-mls-sancion-cnmc/, donde presentamos el marco conceptual de defensa de los MLS
- Léase, en el expediente de la CNMC, las distintas ampliaciones de la actual sanción… hacia otras direcciones, no activadas en este momento.
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