La defensa del MLS ante la sanción de la CNMC

La oposición de los apartados del Art 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia

En un artículo anterior (1) la mencionamos con cierto detalle, así que hoy lo vamos a completar presentando el gráfico que podría utilizarse para su defensa jurídica y, en cualquier caso, para adaptar el nuevo funcionamiento de los MLS ─el sancionado en el expediente que venimos comentando (2)─ y, también, para cualquier otra bolsa de inmuebles compartidos.

Es esquema de defensa es este:

La solución; el camino a la reforma de los MLS

Para evitar una sanción como la producida, cualquier MLS ─y sobre todo el sancionado, para ganar en la vía judicial- deberían argumentar muy bien (3) estas dos cosas, en dos secciones distintas:

• Que la adopción de su sistema mejora la producción o la comercialización y distribución de bienes y servicios. Esto es, que la intermediación inmobiliaria por medio del MLS conduce a una mayor eficacia, eficiencia y excelencia en el tráfico inmobiliario.
• Que con su adopción, las relaciones con los distintos grupos de interés existentes en nuestro sector, mejoran en alto grado; y que esto es consecuencia de los procesos y técnicas digitales empleadas en la gestión del MLS.

Pero esta defensa genérica del sistema tiene que demostrar, en tres anejos diferentes, lo que exige la excepción del artículo 1º. Esto es:

1. Debe detallarse, cómo las ventajas del sistema no sólo benefician a sus integrantes o usuarios del MLS, sino sobre todo a los consumidores de bienes y servicios inmobiliarios.
2. Deben aligerarse los reglamentos del MLS hasta un mínimo que haga creíble que sus restricciones (normativa de uso) son las mínimas indispensables para permitir un uso normal del sistema.
3. Además deben de eliminarse de los MLS cualquier procedimiento que limite la competencia respecto de una parte sustancial de los productos o servicios contemplados.

Con todo eso ─de lógralo─ los acuerdos entre empresas dentro del sector inmobiliario resultarían no sancionables aunque algunas de sus conductas resultasen seguir siendo colusorias. (4)

Esto es muy posible hacerlo en todos los casos de MLS o Bolsas de inmuebles Compartidos…pero exige un alto precio: la revisión global de la filosofía creadora del MLS: la venta compartida, para adecuarlos a la normativa de Consumo europea. Y esto le va a resultar muy difícil a muchos. Pero…

Unas cosas más

Recuerdo que hace unos veinte años atrás, el introductor de la idea del MLS ─y propietario de la marca en España─ me contó de qué iba ese concepto, en una reunión de empresarios. Me gustó la idea entonces ─era la primera vez que oía yo aquella expresión─ y me sigue gustando ahora, veinte años después, …la misma idea. Idea que, puede articularse de variadas formas, distintas a la actual.

Y aunque en esa aplicación concreta se haya visto sancionada en estas semanas, creo que nos vale la pena a todos defender la idea del MLS como herramienta beneficiosa para la intermediación inmobiliaria en nuestro país. Incluso a los que no participamos en ninguno de ellos bajo ninguna forma.

Esto sí, habrá que reorientarla para que se deslice mejor y más suavemente por las tres vías indicadas en el apartado anterior.

Esperamos que sus responsables ─de aquel y de cualquier otro MLS en España─ lo hagan pronto.

Despedida

Eso todo por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico.
www.cal.es

Notas:

1. Léase en: https://www.inmonews.es/conductas-mls-sancionado-cnmc/
2. Véase en: https://www.cnmc.es/expedientes/s000320
3. Extensa e intensamente.
4. Léase otra vez el artículo1º de la Ley citada. (Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia.) Que, por si acaso no lo tiene a mano, es este:

Artículo 1. Conductas colusorias.

1. Se prohíbe todo acuerdo, decisión o recomendación colectiva, o práctica concertada o conscientemente paralela, que tenga por objeto, produzca o pueda producir el efecto de impedir, restringir o falsear la competencia en todo o parte del mercado nacional y, en particular, los que consistan en:

• La fijación, de forma directa o indirecta, de precios o de otras condiciones comerciales o de servicio.
• La limitación o el control de la producción, la distribución, el desarrollo técnico o las inversiones.
• El reparto del mercado o de las fuentes de aprovisionamiento.
• La aplicación, en las relaciones comerciales o de servicio, de condiciones desiguales para prestaciones equivalentes que coloquen a unos competidores en situación desventajosa frente a otros.
• La subordinación de la celebración de contratos a la aceptación de prestaciones suplementarias que, por su naturaleza o con arreglo a los usos de comercio, no guarden relación con el objeto de tales contratos.

2. Son nulos de pleno derecho los acuerdos, decisiones y recomendaciones que, estando prohibidos en virtud de lo dispuesto en el apartado 1, no estén amparados por las exenciones previstas en la presente Ley.

3. La prohibición del apartado 1 no se aplicará a los acuerdos, decisiones, recomendaciones y prácticas que contribuyan a mejorar la producción o la comercialización y distribución de bienes y servicios o a promover el progreso técnico o económico, sin que sea necesaria decisión previa alguna a tal efecto, siempre que:

• Permitan a los consumidores o usuarios participar de forma equitativa de sus ventajas.
• No impongan a las empresas interesadas restricciones que no sean indispensables para la consecución de aquellos objetivos, y
• No consientan a las empresas partícipes la posibilidad de eliminar la competencia respecto de una parte sustancial de los productos o servicios contemplados.

4. La prohibición del apartado 1 no se aplicará a los acuerdos, decisiones, o recomendaciones colectivas, o prácticas concertadas o conscientemente paralelas que cumplan las disposiciones establecidas en los Reglamentos Comunitarios relativos a la aplicación del apartado 3 del artículo 81 del Tratado CE a determinadas categorías de acuerdos, decisiones de asociaciones de empresa y prácticas concertadas, incluso cuando las correspondientes conductas no puedan afectar al comercio entre los Estados miembros de la UE.

5. Asimismo, el Gobierno podrá declarar mediante Real Decreto la aplicación del apartado 3 del presente artículo a determinadas categorías de conductas, previo informe del Consejo de Defensa de la Competencia y de la Comisión Nacional de la Competencia.

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